来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃

我这几天在厦门出差，实地去走了走，感觉厦门房价涨幅也非常夸张，岛内海景房8-12万，郁亮说厦门的房价支出比，跟深圳比还要高，房租是月支出的三分之一。厦门虽然是福建的中心，人口流入城市，不过跟深圳一样，短期涨太多，过头了，投资比例也高，必须回调，目前曾经末尾降价了。厦门的详细状况，明天再专门发文分析。
8日召开的地方政治局的会议，我前两天没工夫写稿分析，明天补充看了下内容。
重点是3个：

1、加快住房制度改革和长效机制建设是2018年要着力抓好的一项重点工作；
2、推进高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思绪、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求；
3、防备化戒严重风险要使宏观杠杆率得到有效控制，金融服务虚体经济才能加强，防备风险工作获得积极成效。

这也是给马上要召开的地方经济工作会议一个方向性指点。
从这三点可以看出什么信息？樱桃【微信公众号樱桃大房子（ytdfz8）】分析以为：
1
从1998年房改以来，我们的房地产发展就走向了另一个极端，即从过去完全靠政府分配住房，到全靠市场自行处理居民住房成绩，住房保障这一块空缺太多，如今末尾反思这个住房制度的缺陷，并且真的需求改了。
完全回到1998年前靠政府是相对不能够，2018年的住房制度改革，我猜应该是往市场+政府保障+租房方向改。大概一半的商品房还是由市场提供，另外一部分是政府出让限价土地建共有产权房，还有一部分就是由政府建或者收买，以及由房企建租赁房。
关于年年提的长效机制，大家最关怀的是房产税，我也不知道什么时分出，没法猜测，由于曾经说了十年了，还没出！但我不断以为房产税不是构成市场走向的次要要素。
有的人觉得，限购限贷限售限价，这些都是短期的调控政策，明年能够就会加入，限价能够会对高价盘稍微放宽一点，但前提是等房价波动没有下跌压力后，而其他三个限制，明年后年都不能够加入。
2
提出高质量发展，就意味着不再主张过去以速度至上的发展思绪，跟任泽平提的“GDP增速新5%比旧8%好”一个概念。
08年以前，中国的高速增长，是靠出口，靠低成本休息力红利拉动的切实在实的实体经济增长。

而08年之后，中国的高增速维持，靠的是货币超发，由政府举债搞基建，由企业（次要是国企）举债搞过剩产能，到2015年，又鼓励居民举债加杠杆买房，靠债务扩张强行拉出来的发展。
在政府，企业，居民的杠杆都加了一圈后，没得加了，经济好像也没有多大起色。红红火火的房地产销售起来，2016年GDP也只要6.7%。

关于中国经济结构的转型，其实官方早几年就讨论够多了，但是我们不断没有下决计转，怕经济增速下滑太凶猛，导致失业率太高，社会不波动。
如今是不得不转了，由于老路子都曾经试过了，再依托传统的投资拉动，债务积重难返，不可再持续下去，再依托房地产拉动，只会让泡沫越积越大，随时有被捅破的风险。
包头地铁项目叫停就是个非常分明的信号，以前审批一个城市建地铁有一些条件，包括城市GDP超过1000亿元、财政支出超过100亿元、郊区主城区人口超过300万人、预测客流量强度每公里3万人以上。
包头整个城市才280万人，主城区人口更少，但由于GDP过了三千亿，所以之前就批复了地铁建设。最后发现财政根本支撑不起地铁的建设，包头规划了6条地铁线，光是两条地铁线的投资就超过300亿，而包头2016年的财政支出才270亿，每年还有那么多公共配套要支出呢，只能靠举债，但借债也是要还的啊，还不起就有金融风险了，所以又只能踩急刹车了。
当前像包头这样的状况还会出现，如今国资委和财政部也在清算央企和地方政府的PPP项目，当前不能再借PPP乱融资乱举债投资了，都要踩刹车。
今后一切政策的制定都要围绕高质量，这个提法太关键了，对房地产而言，也就不会野蛮的为了刺激房地产投资，人为制造大量需求，假如真要完成高质量，我觉得棚改计划有能够会遭到影响，这是决议很多城市尤其是三四线城市将来市场走向的关键要素，需求亲密关注这点。
3
防风险，去杠杆，让金融服务虚体经济，这是决议房地产短周期，最为关键的要素，明年的房地产贷款额度，应该会比往年紧张，估计后年就愈加了，只需贷款收紧，房地产不调整是不能够的，房价想不降都难。
对于将来房地产走势，我听到最多的说法就是，政府不想房价大起大落，将来房价会稳不会跌，明年下半年的调控政策会放松。
不管会不会打脸，樱桃【微信公众号樱桃大房子（ytdfz8）】先明白说出个人的看法，等待市场验证。
我以为，在一个城市的房价大涨之后，大部分先会横盘一到两年，然后必跌无疑！叠加国外环境的变化（次要是美国），大概工夫点在2020左右，当然有的城市节拍不一样，像北京、环京这种就连横盘都没有，就直接下跌了。
下跌的理由太多了！其中重要的几点，一是需求透支了，这轮暴涨透支的不止是一点点，而是将来三五年；二是贷款要收紧了，尤其是厦门深圳合肥这种依托高杠杆炒作放大房价涨幅的城市，没钱就直接泄了；三是供给量会逐渐跟上，市场会从供不应求，到供需平衡，再到供过于求。
政府并不能完全决议市场的涨跌幅度，就好像放松调控时，政府只想慢涨不想大涨一样，次轮房价暴涨翻倍的城市，我保守估计，跌幅至少在20%以上，大部分会在30%以上。
至于为什么会先横盘两年，我说过很多次了，如今信贷环境全体还是不紧张，没有到找不到钱的程度，投资客的资金还可以支撑两三年，到时分市场再起不来，很多人就扛不住得卖了，而且等限售期一过，市场会一窝蜂添加大把供给量。
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