一、基本案情

某物业公司系某住宅小区业主委员会聘请提供物业服务的企业，双方签订的《物业委托合同》对提供服务的内容、物业费的计算标准和交纳方式等进行了明确约定。某农贸市场管理公司属于某住宅小区的业主即某物业公司提供物业服务的对象。某物业公司依约提供物业服务后，因收取物业费等相关事宜与某农贸市场管理公司产生纠纷后，遂提起诉讼要求某农贸市场管理公司支付2022年4月1日至2023年3月31日的物业费。某农贸市场管理公司辩解某物业公司提供的服务质量差，应扣减50％的物业费，主要表现为小区环境脏乱差未治理，部分楼栋电梯控制面板、消防限位器、防火门损坏等。

二、裁判结果

本案中，双方当事人对物业费的计算标准没有争议，争议的是是否应扣减50％的物业费。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理”，从某物业公司提交的工作资料、卫生检查记录、保安管理员查岗台账、规划临时停车位资料、车辆出入登记表、电梯定期检验报告、保安巡逻巡查登记表、水泵房和配电室巡查记录表、某物业公司入住小区后小区环境照片等证据看，某物业公司已经依约履行了《物业委托合同》中约定的相关义务。某农场市场管理公司辩解应当减免50％物业费的理由是某物业公司提供物业服务质量差，存在不符合合同约定的违约行为。对此，农场市场管理公司应提供相应的证据予以证实。农场市场管理公司提交的照片等证据虽能反映小区的部分区域确实存在垃圾未清扫、电梯以及照明设施故障的情形，但小区产生垃圾以及设施设备出现故障属于社会生活中的正常现象，这反映的也正是拍摄照片这个时间点的情况，并不能证实某物业公司存在严重违约的行为，仅能认定某物业公司在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，不足以证明某物业公司对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约，达到足以减免物业费的程度。对某农场市场管理公司的辩解意见，不予采信，故判决某农场市场管理公司按照合同约定的标准向某物业公司支付上述期间的物业管理费。

三、典型意义

物业管理与广大人民群众生产生活息息相关，事关群众切身利益和城乡基层和谐稳定，对打造共建共治共享的社会治理格局，推进中国式现代化和经济社会高质量发展有很大的促进作用。现实生活中，业主欠缴物业费的情况较为突出，影响了物业服务人的正常经营，进而可能会损害到全体业主的合法权益。

物业服务是一项公共性服务，服务对象为全体业主，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业管理服务公司进行评价，但物业服务具有综合性、长期性、动态性等特点，服务内容涉及小区和业主生活等多方面，评价物业服务是否构成根本违约，应从物业服务的长期性和整体性进行综合评价，不能仅以少数业主的评价或者以一时、局部存在的瑕疵否定物业服务的整体水平。如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由主张减免物业费，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。本判决明确了在物业服务合同关系中，业主认为物业服务公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交或者减免物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务存在较大瑕疵，影响业主正常生活、生产经营时，相关业主才可以此为由主张减免物业费。（余华）



来源：中国网