本文转自：钱江晚报

房子产证上只有妻子名字，丈夫能参选业委会吗？

开发商拥有大量自持房源，业主大会投票时算几票？

商住混合小区，商业业主是否和住宅业主享有同等的投票权？

居民参与小区治理的意识正不断加强，在钱江晚报·小时新闻的“小时家园”栏目，不少读者提出相关问题。我们邀请了钱报美好生活研究院的智库专家、杭州市住房保障和房产管理局物业处相关负责人，对一些热点话题进行了权威解答。

住的房子是妻子婚前财产

丈夫无法参选小区业委会

婚前购买的房产，产证上只有一方的名字，这种情况在现实中相当普遍。平时可能问题不大，在物业眼里，不管产证上有没有名字，房主的配偶、子女、父母等都理所当然是业主。不过，一旦涉及到业委会选举，产证上有没有名字，差别就大了。

近日杭州萧山区闻堰一小区业委会换届选举，其中一名参选人因报名时提交的不动产证上没有自己的名字，遭到部分业主强烈质疑。据悉，这套房子是该参选人的妻子婚前买入的房产，房子不动产证上只有妻子的名字。而提出质疑的业主认为，该参选人不具备参选人资格。

此事在该小区闹得沸沸扬扬。事后，该参选人只得采取补救措施，把自己的名字加到产证上去。

事实上，部分业主的质疑并非没有道理。参选业委会的首要条件，必须是小区业主。那么，法律上的“业主”身份究竟是如何界定的呢？

根据今年3月1日实施的新版《杭州市物业管理条例》，“业主”系“房屋所有权人”，并且是以产证登记信息为准。也就是说，只要房子的产证上没有你的名字，即便你和房屋所有权人是夫妻关系，也不能算是业主，自然也就没有参选业委会的资格。

但是也有一种情况例外，那就是法院把房子判给了你，即便产证上还没有你的名字，但只要有了判决书，你就是业主。

开发商自持房源再多

表决时也只占一票

2017年4月，杭州土拍推行“限地价，竞自持”，当土地溢价率封顶后转为竞报自持面积。这一规则直到去年5月才结束，由此先后诞生了208个有开发商自持面积的项目，自持总建筑面积约326万m2。

据统计，开发商自持比例最高的项目达到了40%，自持比例30%的项目也不在少数。随着这些项目陆续交付，今后面临一个新问题，当小区业主大会投票的时候，作为自持房源产权人的开发商，手上拥有多少票数？

一套房就算一张票么？事实上并非如此。按照“同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算”的规定，无论开发商自持房源是一本证还是多本证，在计算票数时都只能算一票。从这一点看来，开发商投票时的话语权跟普通业主无异。

但是，从另一方面来看，拥有大量自持房源的开发商，手上这一票的含金量是非常高的。就拿业委会选举这事来说，首先得由建筑面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加投票，没有达到这个数字则选举无效；此外当选人得票数量还得“双过半”，即参加投票的业主建筑面积过半且人数过半。

由此可见，如果开发商自持比例高达30%甚至40%，建筑面积的权重非常高，对最终的表决结果将会产生重大影响。

这一规则同样适用于那些商品房配建保障房小区。政府是这些小区保障房的产权方，毫无疑问拥有业主投票权，但也只计算一票。至于居住在里面的保障家庭，身份是租客，并不拥有业主投票权。

此外，在一些商业和住宅混合的小区，商业和住宅业主享有同等的投票权，不会因为住宅和商业土地使用权限不同而有差异。在一些规划了300m2甚至是800m2商业大平层的小区，可能会发生商业户数少于住宅但是建筑面积多于住宅的现象，将对表决结果产生微妙影响。

本报记者 李毅恒 蒋敏华

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