"\u003Cdiv\u003E\u003Cblockquote\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E房产：2021年退休人口剧增，专家预测：楼市将迎最后的岑岭 期\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E房子，是我们当前日常生活中绕不过  去的话题。刚需买房要自住，改良 群体买房是为提升生活品质，投资者买房是为保值增值。所以，人们对于楼市冷热、房价涨跌甚是存眷 。在曩昔 N年，我们年夜 家也看到了房价在年夜 多半 时候是上涨，极少数时候是下跌的，“涨多跌少”是比较  真实反响 了中国楼市的曩昔 。那么，未来楼市还会如此吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我们知道，这轮长达三年的房价上行周期，一线年夜 城市率先发力，紧接着二线城市，然后是三四线城市轮动，最后烫平了经济比较  落后的小城市价格洼地。到此，除了极个别  资源型城市房价没多年夜 变更 外，年夜 部分  的城市房价轮番涨了个遍，幅度上基本是少则5成，多则翻番。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房价上涨期，也随同 着国度 一轮又一轮的房地产政策调控。比如  在2016年4月时，国度 提出“有序消化房地产库存，注重解决区域性，结构性问题，实行差别  化调控政策”、2017年12月“加快住房制度改革  和长效机制建设”、2018年7月“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，增进 供求平衡，合理引导预期，坚决遏制房价上涨”、2019年4月“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”、2019年7月“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，楼市调控随着房地产市场变更 而变更 。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fdfic-imagehandler\u002F6e34d0e6-3738-450f-9e98-a416ebfdc2b0\" img_width=\"1200\" img_height=\"798\" alt=\"房产：三年后退休人口剧增，专家预测：楼市将迎最后的岑岭 期\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E自2016年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来，国度 对楼市的调控从未停歇，从房地产调控政策频次来讲，2017年全国各类房地产调控次数跨越 250次，2018年次数则跨越 450次，仅在2019年上半年，房地产调控政策宣布 次数就达到  251次，已经跨越 去年同期30%以上，从这些数据来看，楼市调控力度不只 没有放松，而是更深入更全面。正是如此，也换来了当前楼市整体平稳的状态，这与国度 坚持不懈的调控是分不开的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E不过  ，正是由于市场与行政管控结合，让我们不少人看不清楚未来市场偏向 ，未来的楼市和房价何去何从？\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E年夜 家知道，房价涨跌影响最直接的因素就是“供需平衡”问题，住房供给 年夜 于购房需求，则楼市冷，房价跌，购房需求年夜 于住房供给 ，楼市火热，房价涨。而购房需求，除去投资或者投机炒佃农 外（其实，最终也还是会转给有居住需求的购房者），决定因素就是人口数量。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fdfic-imagehandler\u002Fe4373268-5aa7-4100-8142-2c70ef256acf\" img_width=\"1200\" img_height=\"834\" alt=\"房产：三年后退休人口剧增，专家预测：楼市将迎最后的岑岭 期\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E近日，在首都举行的2019年宏不雅 经济形势剖析 会上，经济学家、望正全球宏不雅 对冲基金董事长刘陈杰指出，房地产现在每年14亿平米的销量，第一个拐点应该是退休人口增加的时候，依照 我们的测算是2021年。据此，刘成杰认为，未来3年内，将是房地产最后一个岑岭 。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这就让人感到 奇怪了，迎来退休岑岭 ，老年人口增加，居然还是楼市岑岭 的因素。这确实让很多人不解。退休人口增加和楼市到底有什么关系？依照 经济学专家的逻辑，退休人口增加说明生产生  者在减少，但消费者在增多。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E经济学家的不雅 点，又与另一位国内知名房地产专家的看法不约而同 。该专家认为，我国的家庭小型化趋势越来越明显，目前正以年均30%的速度在增加，这为房地产市场成长 提供了新鲜动力和血液。什么是家庭小型化呢？指的是，随着经济成长 、收入提高以及不雅 念转变，三口之家、单亲家庭、独身只身 家庭、老两口家庭等等越来越多。其中，这位专家提到老两口家庭主要指的是退休后的人群。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fdfic-imagehandler\u002F35ff18de-f68b-4e70-b54e-a08d989aa54a\" img_width=\"1023\" img_height=\"683\" alt=\"房产：三年后退休人口剧增，专家预测：楼市将迎最后的岑岭 期\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E在国外又是如何呢？比如  目前的法国，两人家庭数量占比35%，3人及3人以上家庭数占比32%，5人及以上家庭仅占6%，10年时间，法国度 庭户均人数由2.4人下降到2.2人，且还以缓慢速度下降。又如美国，一人茕居 家庭数占比达27.5%，创历史新高。其他蓬勃 国度 也基本沿袭这个家庭人数越来越小的趋势成长 。我们也不例外，目前我们的户均人数在3小我 左右。未来可能会降至2.5人，这是趋势，弗成 逆。所以，从这个角度讲，经济学家的说法有一定事理 。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E然则 在最近，我们也看到另一组数据\u003C\u002Fstrong\u003E。依据 第一财经报道，在一个素有行业风向标之称的2019CBME中国孕婴展上显示了目前母婴店的生存现状：70%的母婴门店奶粉销量较2018年下滑了20-30%，50%的母婴店门店营业额腰斩，90%的母婴门店开新客量断崖式下跌。经济学家何帆在会上称，我们需要存眷 的慢变量是什么？是人口，可以看到我们出身 的人口在下降，生育率也在下降。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在人口数据上，也基本证实了这一现象。依据 公开数据显示，2017年全国出身 人口1723万，2018年出身 人口1523万，刚好下降了200万，降幅达11.6%。由此可见，新生人口增长率下降是毋容置疑的事实。当然，从客不雅 的方面讲，人口下降与我们的房价、子女养育教育支出等有关。但与未来房价的趋势有多年夜 关系？除了货币因素影响外，笔者认为还是要分情况来剖析 ，主要有两点小我 看法：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fdfic-imagehandler\u002F3b749e47-c2ab-4dac-b565-0de1e6f2c4f3\" img_width=\"1200\" img_height=\"800\" alt=\"房产：三年后退休人口剧增，专家预测：楼市将迎最后的岑岭 期\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E一是在未来10-15年，家庭小型化成长 ，基本可以对冲人口生育率下降带来的住房需求减少问题，总体上，我们的住房需求还会坚持 一个平衡状态。当然还有继续进行的城市化人口增量，以及城市居民的改良 置换需求。从这个角度看，我们的住房市场供需在国度 连续 调控下，会坚持 一个相当的平衡状态，不会涌现 断崖式的住房需求锐减，当然，也不会涌现 爆发式的增长，这也是维持房地产市场平稳成长 的基础。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E二是从15年以后，甚至更长时间来看，家庭小型化虽然还会连续 起到一定作用，但人口负增长或继续扩年夜 。依照 业内预计，到2050年，我们的老龄人口将达到  4.38亿，在2018年老龄人口2.4亿基础上增加近一倍。如果还是依照 现在的生育政策的话，新出身 人口显然不克不及 抵消严重的老龄化趋势，到那时，我们可能会看到一些类似日本的空城现象，有些城市的房子可能无人问津，依照 我们现在流行的说法就是：已经在显现的“收缩型”城市或是这类情况的主要聚集地。当然，人口集中的蓬勃 城市，房价应还是居高临下 ，到那时，我们或能看到“钻石价”与“萝卜价”并存的楼市奇不雅 。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E学习更多房产知识，欢迎存眷 本号\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"tt-community-card\" data-content='{\"media_name\": \"\\\\u4e13\\\\u804a\\\\u623f\\\\u541b\", \"member_count\": \"136\", \"title\": \"\\\\u4e13\\\\u6ce8\\\\u4e8e\\\\u4e70\\\\u623f\\\\u7814\\\\u7a76\\\\uff0c\\\\u5b9e\\\\u73b0\\\\u8d44\\\\u4ea7\\\\u589e\\\\u503c\", \"price\": 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