读懂中国楼市

4月19日，中央政治局会议定调房地产市场。重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。”

这是9个月后，中央政治局会议再次重提“房住不炒”的定位，颇为出人意表 。昨天（4月22日）地产股应声年夜 跌。

“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，于2016年底中央经济工作会议首次提出，在2017年10月的十九年夜 申报 重申。2018年，731政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”之后，但从2018年1031政治局会议之后，最高层的申报 文件中就较少再提及房地产。

特别是，2019年，“房住不炒”的提法并未涌现 在3月5日的《政府工作申报 》中。

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毫无疑问，最高领导层重提“房住不炒”的政策理念，是基于对当前的市场形势的判断：

2019年春节之后，一线城市和热点二线城市，甚至包含 部分  三四线城市的房地产市场再度快速升温，特别是土地市场涌现 急速升温的势头。

武汉：一季度土拍市场涌现 了明显升温。成交的21宗宅地中有5宗涌现 了溢价情况，其中黄陂区1宗地达到  了最凌驾 让价。

合肥：3月21日，合肥出让6宗涉宅地，共吸引了近50家房企竞拍。其中4宗地块溢价率跨越 100%，最高溢价率高达140%。

宁波：3月14日鄞州区一宗宅地成交楼面价达20750元/平方米，溢价率达37.9%。

北京：3月北京二手住宅网签超1.6万套，创近十个月以来新高。

上海：上海3月二手房成交近2.6万套，创两年半以来月度成交新高，约为2018年平均两个月的成交量。

苏州：节后首场土地拍卖有两宗涉宅地分别  吸引了16家和19家房企竞争；3月商品住宅成交近6000套，环比激增102%。

福州：2月15日一天出让7宗宅地吸金205.4亿元，占2018年全年土地出让金的50.3%。

杭州：春节之后，杭州土地市场连续 火爆。继3月勾庄宅地20天两度刷新地价纪录后，上周（4月16日）杭州望江新城宅地20分钟封顶自持22%，并创下杭州宅地第二高纪录。

另外依据 媒体报道：4月份以来，多城市土地市场成交活跃，其中武汉、广州、苏州、无锡等城市卖地金额均跨越 50亿元。

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曩昔 几年的实践证明：仅有一个政策理念是远远不敷 的。

今年春节之后市场的真正推动力，仍然是货币。2019年一季度人民币贷款新增5.81万亿元，同比多增近万亿元；社会融资范围 高达8.18万亿元，同比多增2.34万亿元。

这是真真正正、如假包换的“放水”。

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与那些轰轰烈烈、红红火火卖房卖地的部分  热点城市相比，另一些城市则更显焦虑。主要是一些市场相对较弱的二线城市和较多的三四线城市年夜 幅度拉降低 户门槛，甚至部分  一线城市和热点二线城市也加入“抢人年夜 战”。

今年以来，“抢人年夜 战”连续 升级：

2月13日，西安顿  出 “抢人年夜 招”：抢全国所有的在校年夜 学生及45周岁以下的几乎所有人。

3月18日，石家庄宣布 新政：“零门槛”落户。

4月18日，呼和浩特出台新政：卒业 3年内的本科以上学历卒业 生，可半价买房。

4月3日，杭州调剂 人才政策：专科以上人才可直接落户。

4月22日，上海市房管局宣布 政策：今年三季度起，非沪籍家庭可在上海16个区申请共有产权房。

4月22日，宁波宣布 人才新政：高条理 人才可享受15-800万元的安家补贴 。

抢人的力度空前加年夜 ，落户门槛甚至降为“零”，全国城市的“抢人年夜 战”在2019年急剧升级。再加上国度 发改委的文件提出全国除了部分  特年夜 超年夜 城市之外，都将摊开 落户，2019年“抢人年夜 战”的战火将蔓延至几乎全国所有城市。

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这种令人不解的“调控不放松”和“抢人年夜 战升级”并存局面，或将成为未来的常态。

以国度 发改委4月8日宣布 的《2019年新型城镇化建设重点任务》文件为标记 ，中国进入了“二次城市化”时代。



▲4月21日17:00，中央人民广播电台财经评论员丁建刚在央广经济之声《每日财经》揭橥 评论

“二次城市化”时代的重要特征是：城市分化。

家当 和人口向城市群都会 圈集聚与部分  城市加速形成“鬼城”“空城”的现象将连续 并存。

国度 发改委的文件宣告了中国“城市化”的路径产生 重年夜 转变 ，正式确立城市群都会 圈的城市计划 和区域计划 战略偏向 。

同时，文件中首次提出“收缩型中小城市”概念，事实上已经坦承“鬼城”“空城”的可能和必定 。

中国的部分  家当 枯竭的中小城市，已经涌现 了明显的“鬼城”“空城”的趋势。甚至北方的一些年夜 城市，甚至二线城市，有很多也涌现 了人口年夜 量净流出的现象，不克不及 排除涌现 中国“底特律”或将成为历久 趋势的可能。这种趋势也将随着城市圈都会 圈的集聚效应逐渐加快。

不合  城市的房地产市场特征有所不合  ，解读这次政治局会议的重点，更应该放在最后一句：

“落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。”

“调控不放松”与“抢人年夜 战”并存，很正常。未来，这将是常态。


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