来源：买房参谋  

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这两天，地产圈要被鹤岗的房价惊呆了！

4月13日，有一微博网友发文称：“东北某四线城市的房价已经跌到令人难以置信的水平 了，太夸张了，不敢相信。”一套70平米的房子，只要一万九，平均房价不到300元一平。

参谋  长随即上网查看了情况，确实存在总价低于两万的房子，但这些低价的房子年夜 多半 是本地 的棚改房，短期内是无法解决 房产证的。而实际上，鹤岗的房价没有网上说的那么夸张，衡宇 均价在2100左右，但从全国的平均房价来看，也是低的让人匪夷所思。

房价低到这种水平 的，也直接说明了本地 人口流失的严重水平 。有数据统计，鹤岗2010年人口为109.1万，2017年为100.95万，这七年间鹤岗的人口就流失了8万人。

在看看鹤岗的小学生人口情况，2014到2017年之间，鹤岗的小学生人口减少了14.9%， 是黑龙江省内流失最严重的城市。

而人口的集聚和流失与本地 的家当 是密弗成 分的。鹤岗是典范 的资源型城市，煤矿经济的蓬勃 直接带动的经济的快速成长 ，而一旦煤矿资源枯竭了，城市家当 没有转型，那么，同样城市也会因为资源的衰竭而萎缩，这样的城市并不少见，被称为“鬼城”年夜 庆就已经是前车之鉴了。

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在中国到底有若干 这样的“鬼城”呢？

鬼城，百度上给的解释是，资源枯竭并被放弃 的城市，属于地舆 学名词。

而看看和鹤岗同类型的城市，双鸭山、七台河等城市的房价，均价基本都是在两三千左右。黑龙江年夜 兴安岭，近一个月房价均价低到2587元/㎡；双鸭山，近一个月的房价均价在2774元/㎡...

其实，这样的城市其实有很多，早在2015年的时候，一家叫“标准  排名研究院”机构宣布 了2015年的《中国50年夜 鬼城排行榜》，引发舆论的轩然年夜 波。

上榜的前50个城市中，二连浩特、玉门、钦州、嘉峪关、承德、鄂尔多斯等城市都存在“鬼城”的高危隐患。而其时 的在经济不景气的情况下，房地产成了救命稻草，很多城市的新城新区计划 面积和人口普遍远超现实，新增部分  甚至为现有的两倍以上。

除了客不雅 的原因，这类城市还有一些配合 的特点，人口流失严重、资源型家当 且结构单一，房价低。

如果把“鬼城”的界说 的宽泛些，就是那些空置率过高，鲜有人居住的城市。那么三四五线城市就目前的来看，情况并不乐不雅 。

依照 国际通行通例 ，商品房空置率在5%---10%属于合理区；空置率在10%---20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

有数据显示，2017年中国一、二、三线城市空置率分别  16.8%、22.2%和21.8%，远远高于10%。从以上数据可以看出，二三线的房子空置率都在20%以上，属于商品房严重挤压区。

从曩昔 两三年的棚改货币化安顿 的情况，以碧桂园为首的年夜 型房企进入三四线楼市这两点和以往历史来看，极为相似。

而目前的情况是，政策上，棚改腰斩，货币化安顿 熄火，房住不炒；市场上，开发商都忙着逃离三四线城市，选择平安 性较高的一二线城市。那么谁会成为三四线城市高房价的接盘者，唯有本地 仅存的刚需了。

至于造成“鬼城”背后具体的原因，参谋  长在这里就就不在深究了，记住，逃离才为上策。

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那么哪些城市需要注意！

就在近日，发改委宣布 的《2019年新型城镇化建设重点任务》中，首次公开提及了“收缩型城市”。那么什么是收缩型城市呢？简单的说就是在城市化进程中，常驻人口涌现 连续 流失的城市。

从上图可以看到，主要分为五类，一是结构性危机型城市，二是年夜 都会 周边型城市，三是，欠蓬勃 型城市，四是边疆 型城市，五是数据调剂 型城市。其实，总结来看，通俗点讲这些城市有以下特点：

1、人口流失严重的

房价短期看金融，中期看土地，历久 看人口。没有人口的城市，未来注定是失败的。参谋  长认为，未来要注意那些人口流失的城市，尤其是连续三年以上的人口流失的。

2、严重依赖资源型且家当 结构单一

鹤岗、玉门、年夜 庆等，这些城市因资源而生，同样也因资源而困。这些城市随着资源的枯竭，经济连续 衰退，加上没有很好的家当 的转型升级，导致人口年夜 量的流出，从而恶性循环。

3、远离中心城市或城市群的

未来城市的成长 不再是单一的城市竞争，而是以城市群或都会 圈的多个城市群的的竞争。而远离中心城市或者是城市的群，这类城市自己 的经济软弱 ，在城镇化的进程的推进中，人口是最容易流失的，比如  甘肃定西、内蒙古呼伦贝尔。

鹤岗，低房价火了！住在北上广一线城市的人们羡慕“低房价”的幸福，却不知这是城市成长 背后的无奈与辛酸。未来一个城市最名贵 的资源就是人口，而能留住人口的是家当 。


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