15日，地产圈又被“鹤岗房价”惊呆了！

网上有截图显示，黑龙江省鹤岗市“东山沿河北小区”的一套46㎡的毛坯房总价仅需1.5万元，按此计算每平米单价326元。

另据房天下数据，新房方面，鹤岗市在售的5个楼盘最低销售价为3200元/㎡，最高为4300元/㎡；二手房共有126套房源在售，其中总价最低的为3.8万元，为一套63㎡的两居室，也就是说，每平米单价仅603元！

随后，权威媒体认证，此新闻为真。于是一石激起千层浪，很多朋友们都来问道哥，四五线城市的房产还能不克不及 持有了，准备买的还要不要买呢？看到价格低就想投资的朋友问，能不克不及 抄底呢？

此前，道哥在《房产年夜 变局：势、道、术》的专栏课程中，异常 系统的阐释过，房地产市场暴富的时代已经曩昔 ，各个城市的房价分化越来越明显、差距也越来越年夜 ，房产投资进入到精选时代。本文就节选专栏课程中的部分  不雅 点，希望对年夜 家在深入了解房地产市场上，有赞助 。

曩昔 十年间，中国的GDP上涨了2倍，城镇居民的人均收入水平增长了2.7倍，但全国四五线城市的房价平均涨幅在1到1.5倍之间。相当于是四五线城市的房价，在曩昔 十年涌现  了明显的上涨，然则 涨幅是低于经济和城镇居民人均收入水平的增幅。

这些城市的房地产购买  人群是哪些人呢？房价是怎么获得 支撑的呢？主要有两个因素：一是本地  农村的青年结婚、孩子入学以及青壮年劳动就业等这些因素推动了本区域内的农民或县城居民进入到四五线城市购买  房产。

另外是历久 在一二线城市打工的四五线城市户籍人口，由于一线、二线城市限购或房价居高不下，再加上考虑到了未来孩子入学、老人赡养等因素，返乡到四五线城市来购买  房产。

四五线城市的房产和一二线城市的房产比较 ，就会发明 异常 年夜 的不合  。首先来自区域外的流动性人口和投资性购房的需求异常 少。另外整个四五线城市，购买  力异常 强的那些人纷纷  开始流出，进入一二线城市配置房产，这其实是四五线城市房地产需求端的重要特点。

结合对四五线城市房地产市场、人口以及区域内经济的年夜 数据研究，道哥对此区域房地产提出以下剖析 和建议。

第一，四五线城市从农村进入城市，从县城进入市区的购房群体，在今后相当长的一段时间会历久 存在，本地 的房地产需求支撑还是历久 存在的。（此处不要生拉硬套文章开头的新闻，新闻有其背后的原因，感兴趣的朋友可以到网上翻翻相关解读，本文仅客不雅 剖析 四五线城市宏不雅 趋势）

所以有的朋友很担心  四五线城市的房产价格，会不会涌现 年夜 幅的调剂 。在道哥看来，可能性比较  小，尤其是考虑到历久 看建材、劳动力等成本价格是赓续 来攀升的。这些处所 房价下调的幅度会比较  小，房价能够获得 刚性支撑。

第二，再看一下经济情况，整体上来看这些区域缺乏家当 支撑，区域内造血功能  比较  有限，本地 人收入水平增长比较  慢，收入水平也比较  低。购房群体来看，来自域外的购房人口比较  少。这些就导致整个区域内房地产的购买  力无法支撑房价历久 快速增长。

在道哥看来，在四五线城市买房，您需要优先购买  处于市辖区、城市核心地带的房产。因为城市面貌变更 很慢，从历久 来看，岂论 工作机会、上学、就医等这些资源高度集中在这些区域。这些区域的房价不仅从需求的角度能够历久 获得支撑，同时这些衡宇 也具备很年夜 的居住便利  性。

至于有的朋友在四五县城有多套房产，或还想到四五线城市去投资房产，未来获得比较  高的回报。在道哥看来，依据 曩昔 十年房地产投资回报率的表示 以及这些区域里的人口、经济的基本特点，未来房价弗成 能涌现 快速增长，这就意味着房地产在这些区域的投资回报率不会太高，所以不建议在这些区域投资房产，甚至您需要趁市场繁华 ，尽快卖出这些区域的房产，来一二三线城市配置您的投资性房产。

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