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文丨子木

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3月看一年

在中国房地产市场中，3月是一年最重要的月份。一是去年整个淡季积累的购房需求会在这个月集中释放，二是开发商会选择此月作为开年冲刺销售业绩的症结 节点，推出割肉式的优惠活动。

供需皆旺下，3月的市场成交量应当是一年中的峰值。

随后，依据 市场行情的热度，处所 政府会宣布 相关的调控办法 引导房价预期，例如北京317和海南331，均是本地 史上最极端的调控政策，直接锁冻交易，抑制房价过快上涨。

反不雅 今年，各地在3月并未涌现 抑制性调控，反而更多的城市选择了违背基调的放松，说明什么？这个城市的市场需求是跟不上的，处所 畏惧 房价失落 下来，引发地价下跌，会赓续 地创造  新的需求来刺激楼市。

所以此阶段的城市，凡是有意摊开 调控或者频发吸引人才政策，尤其是门槛极低的，均有房价虚高的嫌疑，未来房价还有回落的空间。

例如此前传得沸沸扬扬的石家庄“零门槛”落户，拿着身份证和户口薄可以称为国际庄人，其意图可谓司马昭之心。还有三月之前的海口、常州、西安、年夜 连等等城市均不合  水平 下调落户门槛，这些城市的购房者不必着急上车。

以此，一般来说，房地产界也有“三月看一年”的说法。如果小阳春之首3月，这个城市的楼市还是不温不火，成交低迷，那么也说明这个城市这一年的市场基本没戏了。

熟悉子木的读者，去年年夜 都听过我对今年3月小阳春的预测——“一线反弹，二线分化，三四线凉凉”，其时 还遭到多种声音的质疑，说，一线城市房价这么高，凭什么还涨？二线城市历史纪律 都是同涨同跌，今年为何会分化，我这三四线城市都涨，哪有跌的事理 ，诸如此类。

我一度推出“成交三段论”，“楼市周期学”等剖析 办法 来佐证我的不雅 点。因为房价“没有无理由的涨，也没有无理由的跌”，万物轮回，房地产也逃不出周期约束，背后应是多项指标的相互勾连。

现在看来，市场行情又被我蒙对了，但我还想再用数据复盘一次3月的市场表示 ，因为数据中藏着年夜 量可供挖掘的信息，可用来推理下半年的市场行情，这对于目前想买房的你，有很重要的启示作用。

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一线反弹

在上轮周期中，一线城市的房价是最先上涨的一批，也是最先遭受严政调控的一批。然则 短暂火爆的行情，引发了房价踩踏，炒佃农 和投资客簇拥 入场哄抬了购房成本，无论是在购房资格还是杠杆利率上，都对刚需购房者造成了不合  水平 的连带袭击 。

但对于刚需而言，买房是近在眼前需要 的事，只要让购房成本回到可接受的最低点，就是最好的购房时机，所以房贷利率异常重要。

从去年年底开始，一线城市的房贷利率就开始接连回调，我们看到的景象就是，成交量随之加速回稳，房价开始筑底，那个时候正是市场的底部。今年3月，一线城市在房贷利率进一步下调后，购房需求开始井喷。下面我们来看数据。

3月，北京二手房网签住宅达1.6万套，这个数据是2018年5月后，连续10个月的最高值。这也是2017年317严控之后，除了2017年4月，2018年5月之外，第三个月成交量能跨越 1.6万套的月份。依据 贝壳数据，刚需和刚改成交比例达到  88.3%，刚需正在加速入场。

上海二手房和新房交易量共计3.5万套。其中二手房交易量为2.6万套。这个数据很夸张，2.6万套是什么呢？上海从2017年至今，整整26个月的时间，没有一个月突破过2万套。2019年3月一月的成交相当于2018年平均两个月的成交。上海的这波行情很扎实。

深圳新房住宅的成交套数为3088套，环比上升141.4%；二手住宅成交4551套，环比上升127.9%，成交量为近半年新高。成交活跃度稳步提升。广州二手市场网签量达4272套，环比上涨211.60%，一手市场网签强势反弹猛增一倍。

我们看到，四年夜 一线城市的成交量均有不合  水平 的上涨，其中北京和上海反弹异常 明显，是因为之前调剂 期长达2年多，回跌比较  充分  ；而深圳反弹不明显，是因为深圳曩昔 两年房价调剂 的幅度很小，部分  购房者还存在下跌预期，反弹能量不足。

成交量先于房价，当市场交易量快速上升导致市场过度活跃时，卖家就会因供需关系对市场加倍 自信，例如原来业主卖房肯砍价5-10万元，现在议价1-2万都难，有的会趁势上调房价，从而促成市场“买涨”的正循环。

涨够了就要跌，跌够了就会筑底，进入下一个上涨周期。这就是周期轮回，事理 粗浅易懂。

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二线分化

二线分化是个模糊概念。因为相对一线城市，二线城市每个城市的调控时间都是错乱的，至于哪些城市涨，哪些城市跌，哪些城市又是横盘企稳的，还要参考城市购买  力，房价回调水平 ，还有库存情况等等。所以二线城市无法系统剖析 ，只由其自己 特点出发  。从周期上可分为三类城市。

1.还没涨够的城市

前几天我宣布 了一篇团队查询拜访 申报 ，我们看到苏州楼市一片火热，土拍溢价率飙升，成交活跃，各个新开楼盘都靠抢。苏州就是典范 在上一轮房价中没有涨够的城市，横向比较 上海、杭州、南京，均价2万的苏州，洼地价值巨年夜 。这从众多房企重仓苏州就能看得出来。

还有读者说苏州的这波楼市源于苏年夜 强，这个也是笑谈。其实去年年底苏州的成交走势就已经异常 稳健了，那时《都挺好》还没有上映。当然，目前在中国，还没涨够的城市已经寥寥无几，年夜 部分  已经填平了沟壑。

2.还没跌够的城市

这类城市目前占据主要阵营。甚至连中部主力城市武汉、网红成都都在其内。

今年，我们看到武汉已无往年3月光景，表示 平平。年夜 部分  房源从去年12月挂牌至今价格略降。我记得，武汉房价是从2018年下半年开始下跌的，以保利心语小区为例，年夜 约每平方米下降了几百元到一千元，目前房价逐渐止跌，价格平稳。连北京都需要2年的回落期，武汉弗成 能在半年内做到价值回归。当然对于武汉还有一个筑底时机，“依据 以往年夜 型会议召开的经验，2019年10月的军运会可能会带来房价上升的行情”。武汉的读者要时刻下半年的成交量。

成都，也是上波房价过分  透支的城市。3月我们看的景象是基本之前拍出的“地王”项目盘销售处冷冷清清，“万人摇号”的景象不复存在，尤其是武侯新城所代表的豪宅区，麇集了金茂府、天宸原著、中粮瑞府、中铁建西派城等已售和将售的楼盘，不下十个，现在武侯新城“豪宅区”，滞销已然成为常态。

这些城市概念好，人口、经济皆是翘楚，主要是因为之前房价涨幅太高，过分  透支了城市购买  力，必须  回落到基本价值面才有重新上升的动能。这类城市的行情转折点处于2018年。例如青岛、济南、郑州、年夜 连都属于统一行列。这类城市上半年行情不再，下半年也够呛，不着急的话买房可以比及 今年年底。

3.跌够反弹的城市

这类城市也有很多，例如厦门，经历了一年半的调控，房价跌了24%，廊坊，2年调控，房价跌了37%；无锡，2年时间跌了19%。这些年夜 跌的城市，且有实际概念的城市都邑 在此波小阳春季，重燃房价火焰，企稳回弹。

至于三四线凉凉，之前在文章里讲过很多。今年3月基本所有三四线都没有上涨行情，失去棚改和春节返乡的两年夜 支撑力，下半年的房价会继续下行，从有价无市转为，无价无市，但给三四线购房者一个建议，从下半年开始就要想办法  淘笋，去找那些之前高价入手的二手房，新房由于政策掩护 ，和开发商对信息的掩护 ，不会有年夜 的动静。

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反弹不等于年夜 牛

这几天很多购房者的神经都是紧绷的。昨天收到一份咨询：“子木老师，一线城市因房贷利率回调在加速回暖，会不会引发如2017年一样的年夜 牛市？”

这位读者是北京的一位刚需，在2015年错过最佳上车时机后，患上了房价焦虑症——对房价极度敏感，想买房却资金不敷 ，对某些年夜 佬的唱空言论深信不疑，日日期盼房价会有一天能跌到相符 自己的田地 ，每次房价上涨就紧张。

然而去年年底我让他上车时，他又以“资金不敷 ，房价还有下跌空间”为由说再等等，一直比及 把整个底部都等没了。于今，又紧张兮兮地问我是否会有新一轮年夜 牛市。

那么，“这次房贷利率回调会不会引发新一轮年夜 牛市”呢？谜底 是否定  的。

历史就是解释未来的最好证据。我们可以不雅 察到，每轮房价年夜 涨都是“货币宽松+低利率”的产品 。例如2015-2018年这轮房价，是在6次降准，6次降息下实现的，其时 的房贷利率低至8折，首付杠杆比例低至20%。再往前推，2009年的年夜 牛市，是在四万亿计划，7折利率，20%首付下促成的。

而如今，货币环境虽为宽松，但一直坚持 有节制的投放，前几天央行还因为有记者造谣“4月1日年夜 降准”，而致函公安部要求查处，以此可见，央行对降准异常 之小心，现在不单是楼市，也要照顾到股市的软弱 性。

在房贷利率层面，目前全国普遍还是上浮5%左右，北京这样的重要城市首套上浮10%，二套是20%。只能说利率只是回调到了通例  面的水平 ，绝不是下放到7折-8折来刺激楼市。所以那些说年夜 牛市的马上要来的媒体可以歇歇了。

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