“现在很多人说我们房地产行业被同情了，但是我觉得同情不是说房地产利润太低，而是行业普遍粗制滥造，别人真的看不起你。”万科董事会主席王石近日在第七届财新峰会上指出，房地产制造业才真正开始，住宅产业化还有很长的路要走。会上，万科董事会主席王石、高和资本董事长苏鑫、阳光100董事长易小迪等多位房地产业界知名人士共同探讨了房地产未来的发展出路。

房地产未来是制造业or服务业?

“房地产高利率时代早就过去了，现在面临的是高负债、高地价、高周转、低毛利的困局。尽管开发商通过各种渠道寻求突破，但是毛利润依旧年年在下降，开发商进入了瓶颈期。”阳光100董事长易小迪在峰会上表达了对房地产未来的担忧。

王石对此做出回应，他表示，虽然目前房地产利润率有所降低，但相比TCL、海尔等传统制造业2%、3%的利润水平，房地产制造未来的发展空间还很大。“我讲的制造业主要是指普通住宅的建造，现阶段住宅产业大部分停留在手工及低质阶段，还需要从质量、效率、成本等方面进行提升，”王石还表示，随着开发商大而全模式的终结，未来房地产企业还需找准定位，例如万科的定位就是“总承包商”，一直坚持住宅产业化和绿色建筑两大重要战略，对外输出住宅产业化产品。

然而，未来房地产行业走势到底是制造业为王，还是服务业制胜?高和资本董事长苏鑫也表达了他的见解。

在苏鑫看来，房地产过去30年一直是制造业，中国四个一线城市房地产总市值加起来是全美国总市值的70%;未来30年则将会变成服务业，因为房地产传统的“高利润、高杠杆、高周期”三高模式将被颠覆。针对高利润，如果土地政策一直施行招拍挂，高利润则丧失了基础;针对高杠杆，政府则是关闭保险、信托、银行等资金渠道;针对高周转，政府还有新的政策，使住宅回归它原本居住所用的消费属性。因此，在政策调控的“三盆冷水”之下，三高模式显然难以继续。

“也许对住宅产业来讲，还存在巨大的制造机会;但对商业地产来讲，不做服务就是死路一条”，苏鑫表示，依赖土地和资金的商业地产将开始由制造业转变为服务业，未来，房地产商需要通过金融和互联网工具提高运营服务，从而增加附加值来获取利润。在此背景下，商业地产也出现了新的发展机会，其一是城市更新，其二则是资产证券化。

城市更新开启万亿新市场  

“当前大部分开发商从投标拿地、规划、建设到销售、物业管理等流程全部大包大揽”，王石认为，随着房地产白银时代的到来，这种大而全的开发商模式终将终结，未来，城市更新将成为房地产投资的又一个热点产业。

近年来，率先进入存量房时代的北上广深等一线城市，新房开发已进入低位徘徊期，而以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式，则日益受到政府、开发商和投资商等多方重视。

“城市更新未来还会有更大的空间，并将成为整个市场的主体。这当中存在着并购红利、资本红利、运营红利和政策的红利，”苏鑫表示，一线城市已经迎来“城市更新时代”，改造外立面、建设口袋公园、城市针灸等，都是城市更新的有效实施途径，而据保守估计，其中蕴含的商机在万亿之上。

事实上，近年来全国城市更新规模一直呈逐年增加的趋势，越来越多的房企聚焦于此并付诸实践，其中包括万科和高和这类行业领跑者。据万科年报显示，截至去年底，万科在全国参与了8个城市更新改造类项目;而高和从2009年成立以来，专注于投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产，目前已在北京、上海等地完成了13个项目的收购，投资总额超过270亿元。

2015年底，万科张江国际创新中心和高和蓝峰大厦荣获中国指数研究院颁布的城市更新标杆项目大奖。其中，位于北京核心区域的高和蓝峰大厦经过改造升级后实现了巨大的价值提升，一年内租金实现从4元/平/天直接暴涨到了7.2元/平/天，成为当年北京楼市租金涨幅最快的写字楼，效果显著。

房地产资产证券化趋势明显  

随着房地产迈入存量时代，商业地产的证券化探索也成为了明显的市场趋势，苏鑫表示，“股性的REITs和债性的CMBS作为破解商业地产存量的手段，越来越受到房企的追捧。”

近年来，万科和高和在探索商业类物业投资的过程中，不断开创资产证券化新模式。去年，万科国内首单公募REITs——鹏华前海万科REITs正式公开发行，发行期间单个投资者的单笔认购门槛为10万元。

而作为中国第一家资产证券化特殊服务商，高和于今年8月联手金茂发行了国内首单交易所CMBS——“高和招商-金茂凯晨专项资产管理计划”，该产品规模高达40亿元，3年期优先级成本仅为3.3%，开启和加速推动了万亿商业地产金融化时代的到来;随后，高和又发行了国内第一单低门槛权益类私募REITs产品，投资起点为100万元，是一款能让普通中产阶级参与分享核心资产的高溢价产品。

苏鑫表示，随着债权性投资需求的增加，商业地产证券化的途径也会越来越多，未来将形成比较大的市场格局。