七年夜 新城系列报道

开篇语

随着城市建设的赓续 外扩，远郊新城的概念越来越凸显。2001年，建设郊区新城的目标也就应运而生，包含  嘉定新城、松江新城、临港新城、青浦新城、奉贤新城、金山新城和崇桥新城等新城。

这七年夜 新城，各有各的计划 ，各有各的定位，当然房价也涨势各别 ，但他们对于上海都同等重要。现如今，18年曩昔 了，经过十几年的成长 和建设，七年夜 新城现状如何？各自又处于怎么样的水平?哪个新城表示 亮眼？哪个又“屈居人后”呢？

在这个乍暖还寒的时节，就让凤凰网房产率领 着年夜 家来一场七年夜 新城楼市调研之旅，为年夜 家还原一个真实的七年夜 新城楼市。

“位置偏远”、“交通未便 ”、“人气不足”……提起金山新城，人们脑海里显现 的症结 词总是不尽如人意。由于交通的制约以及家当 的落后，金山新城成了七年夜 新城中的“后进生”。

据易居研究院宣布 的上海新建商品住宅库存面积数据显示，2013~2018年，金山新城的均价分别  在11085元/㎡、11238元/㎡、10810元/㎡、12461元/㎡、24224元/㎡、24219元/㎡。从房价可以看出，金山新城的房价在2017年之前，几乎没有涨幅。

不过  ，随着市场在2016年之后集体的迸发，金山新城的房价随之迎来跨越式上涨。2018年，金山新城的房价涨到24219元/㎡，在七年夜 新城中均价最低。和嘉定新城或者青浦新城相比，金山新城的楼市活力明显不足。

值得注意的是，在上海2040计划 草案中，金山新城概念被金山滨海地区  替代，要求在金山滨海地区  设置核心镇中心。然而，在嘉定、松江、青浦等地还是设置新城中心。距离就这样再一次被拉开……

去化缓慢 供给 量略显紧张

一路乘坐“小火车”从上海南站到金山卫，时间并不太久，仅仅40分钟左右。进入金山区域，能看到远处冒着白烟的烟囱，以及散落在轨道周边的农田。从金山卫车站下车，随处可见的是楼盘宣传的海报和灯牌。

一眼望去，金山新城涌现  出一派“清凉”的景象。零零散散的人群各自期待 公交车，在售楼盘数量相较于其他新城也比较  少。

凤凰网房产在走访时了解到，目前金山新城在售的热盘仅有合生海景1号、光亮 ·金山府，建邦国宸府还处于待售状态，预计6月开盘。而合生海景1号、御龙锦园和正荣御首府都已经是尾盘了。

可能是工作日的原因，合生海景1号售楼处并没有购房者惠顾 ，销售们三三两两地聚在一起聊天。当小编进入售楼处，销售立刻询问买房需求，热情地为小编介绍楼盘详情：“目前，合生海景一号还有少量房源在售，分为两栋毛坯，一栋精装，均价约在2.7万每平，热销户型83平两房两厅一卫，对面即是蒙山中学，距离百联金山购物中心600米左右。”

据网上房地产数据显示，合生海景1号二期推出414套，如今只剩11套在售房源；一期推出409套，也只有22套房源在售，总计也仅仅33套供给 量。不过  ，合生海景1号可是早在2月份就开盘了，这个节奏的去化情况相较于嘉定或者松江的盘，是比较  缓慢的。

纯新盘光亮 ·金山府也于2月23日开盘，如今已经卖了一段时间，从网签数据来看，并不睬 想。从网上房地产数据看，推出448套，仅售出87套，当然网签数据存在一定滞后性。销售参谋 对凤凰网房产表示  ：“目前去化100多套，我们的盘卖的还是比较  快的，一周去化十几套吧。周末来看的人比较  多。”

据其介绍，光亮 金山府已经开盘，共推出488套14层小高层，高层预计下半年推出，户型有91平的两房，均价约在2.5万每平；116和117平的三房，均价约在2.7万每平左右；总价210万起，2020年毛坯交付。周边商业有万达广场，步行年夜 约20分钟。

从走访中可以看出，金山新城新盘供给 主力军是合生海景1号和光亮 ·金山府。后续会迎来建邦国宸府的“支援”。而去年碧桂园和农工商在金山拿的地入市尚需一段时间，总体来看金山新城的新盘供给 还是比较  紧张的。

二手房方面，从网上信息显示，金山新城的热门二手房楼盘的售价并不低，基本是和一手房持平的。例如，合生海景1号4月二手房均价在26734 元/m²，环比上月上涨13.46%；棕榈湾花园4月二手房均价27112 元/m²，环比上月上涨0.11%。

金山新城的房价总体来看比较  平稳，并未有太年夜 起伏。

18年成长  竟成新城“后进生”

金山新城的定位并不低。它是金山区的政治、经济、文化中心，是上海市的滨海新城，是石化家当 聚集区。虽然和其他新城相比，金山新城的人口总量是不足的，然则 相较于18年前的“空城”，金山新城人口流入已经有了很年夜 的进步。

并且 ，金山新城的配套设施也在逐步完善。金山百联商场、金山万达、红星国际广场、光亮 koko都乐汇、复旦从属 金山医院、蒙山中学、金山世界外国语学校等商业、医疗、教育资源都集中在了金山新城。如果是出于自住的需求，金山新城的配套是可以满足人们的基本需求。

金山新城人口的导入其实是和其房价增幅不年夜 有很年夜 关系，和上海其他新城相比，不及3万的均价，势必吸引了一批刚需置业者。而金山新城房价的增幅以及人口流入的速度还是被其偏远的地舆 位置以及交通的因素所制约。

金山新城距离上海市区56公里，通往市区的交通对象 主要依靠年夜 巴车以及金山小火车。虽然，金山小火车的通车缓解了金山新城的交通压力，从金山卫站坐小火车到上海南站仅需要40分钟。然而，小火车班次间隔时间比较  长，并且 换乘都很不便利 ，和地铁相比具有不小的局限性。

此外，金山新城在概念上也远远不及青浦新城和临港新城。金山新城主要被计划 为滨海新城，主打旅游概念，相较于青浦新城的“年夜 虹桥”概念以及临港新城的自贸区概念和科创中心概念是不敷 吸引人的。

提起金山新城，不得不提的是“化工”二字。石化是金山新城的支柱家当 ，给金山人带来了就业机会，其中主要包含 上海石化、漕泾化工区、金山工业园等家当 集群。

不过  ，化工家当 也被屡被诟病会对环境造成污染。凤凰网房产在走访时发明 ，金山新城内已经几乎看不到化工的身影，绝年夜 多半 都搬到了漕泾。金山新城的家当 还是以工厂  为主，缺少年夜 型商务办公区，高新家当 匮乏。

无论是从区位还是配套来看，金山新城都是属于七年夜 新城中的“后进生”。据了解，在上海2040计划 草案中，金山新城取消了，替代的计划 名称是金山滨海地区  ，在其设置核心镇中心。然而，在嘉定、松江、青浦等地还是设置新城中心。距离就这样再一次被拉开……

总体而言，金山新城优缺点并存。一方面，金山新城的成交均价一直处于新城中的末尾，是属于上海楼市中的价格洼地；另一方面，金山新城是上海远郊区域，地舆 位置和交通设施都没有明显优势，家当 支撑也不足。

如今，18年成长 曩昔 了，“后进生”金山新城交出的这份答卷，年夜 家给打几分呢？

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