来源：凤凰网房产、黄生看地产、世界华人周刊

一套75平米的公寓，20年时间，房价从450万暴跌到3000块，楼市到底经历了什么？

看到一则告白 ：

一个日本人要出售一套相当于中国国内75平米的公寓，价格为5万日元，依照 时下汇率，折合人民币只要3000元左右。在中国，连十八线县城，3000块你都买不到一套75平米的公寓。

而更弗成 思议的是，这套公寓地处新泻县的滑雪不雅 光胜地，是由西武集团开发的休闲式第宅 ，东南朝向，12楼，建造于上世纪80年代的中后期。而西武集团曾打造日本著名的王子酒店，可谓是年夜 品牌开发商。

不仅如此，由于地处滑雪胜地，这套公寓，其时 售价是7500万日元（约450万人民币），不到一个月就告售罄。

短短20多年曩昔 ，一套7500万日元的房子贬值到至5万日元，降价幅度高达99.9%，算上资金成本，这套公寓倒赔了更多钱。

日本楼市，究竟经历了什么？

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上个世纪80年代，正是哈佛年夜 学教授傅高义所说的“日本第一”的时代。随着战后经济的高度成长，日本在诸多方面都取得了令世人刮目的造诣  ，很多胜利 的典范 成为世界列国 的学习对象。

在日本房地产市场，自1983年起，东京土地价格开始以异常的速度飞涨。随后，这种暴涨的趋势也逐渐扩年夜 到东京以外地区  。

这一时期，支撑日本地  价高涨的，是来自各方的期待。所有人都相信“随着日本经济的腾飞，东京将毫无疑问地成为亚洲的金融中心”。

世界各地的企业都迅速向东京市中心聚集，都希望能在此拥有一席之地。正是在这种期待之下，人们开始抢购土地。

由于土地价格暴涨，一些“不正常”的现象开始涌现 ：

首先，是土地的倒买倒卖。买到一块土地，转手再将其卖失落 ，从中牟取暴利。由于地价的赓续 上涨，这些倒卖商可以用手头的土地做典质 ，轻松地从银行获得贷款，他们几乎分文不出就可以进行土地倒买倒卖。

为暴利所吸引，日本很多公司纷纷  投身于这个行业。这个时代的经验是：只要是地产，闭着眼睛买都邑 发家 。

地价飙升还涌现 了一些特其余 词汇，比如  “铅笔楼”这样的词，这是指极为狭窄的土地上，建造5层高左右、像铅笔一样细长的年夜 楼。这些新词也已经成为年夜 街小巷，为人熟知的流行词汇。

依据 1987年1月政府颁布 的土地标准  价格，东京邻近 的土地价格比前一年上涨23.8%。到了1988年1月，土地价格上涨率高达65.3%。

不止东京，其时 的日本企业也将地产购买  激动 带到了美国。

1986年，日本第一不动产公司以创纪录的价格买下纽约的蒂芙尼年夜 厦，1987年三菱地所买下纽约洛克菲勒中心14栋年夜 楼。

在这样的配景 下，1988年，日本领土 厅颁布 的《领土 利用白皮书》居然指出，“以东京邻近 为中心的土地价格上涨是由实际需求所引起的。”也就是说，领土 厅认为：

其时 土地价格的上升并非投机导致，而是土地需求年夜 于供给  引起的，并非异常现象。

受这份《领土 利用白皮书》的影响，日本土地泡沫化现象进一步膨胀。除了城市中心地区  的商业用地，年夜 城市周围住宅用地的价格也显著上升。

1990年，东京周边的公寓价格已经超出  人们平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。在首都区域，不要说独栋住宅，就是公寓价格也涨到了平民庶民 难以蒙受 的水平。

到1989年底，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是其时 美领土 地资产总额的4倍之多。

其时 日本人甚至喊出“卖失落 东京就可以买下整个美国”、“只用皇居的土地就可以买下整个加拿年夜 ”这样的豪言壮语。

1987年美国股市“黑色星期一”引发日本股市年夜 跌，但日本的房价依然强势走高。

1990年的日本股市全线下跌，但很多人怀疑是这无非只是在重复1987年的故事，正是在这种情绪的支撑下，到1991年夏天，东京的房地产价格依然还在赓续 攀升。

但异常 不幸的是，奇迹再没有涌现 ，1991年下半年日本房地产价格开始毫无征兆的暴跌，一夜之间，随着房价一起跳楼的除了从中牟利的炒佃农 之外，还有那些投机的倒买倒卖商。

10年之后，日本各年夜 城市的平均地价都回落至1980年代初的水平，一切又回到了原点。

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从文化的渊源上来看，日本其实和中国一样，都属于东亚儒家文化圈，中国人有“安居能力 乐业”的情结，日本人以前也一样有。日本武士的出生 从某种意义上来说，就是随同 着土地私有而涌现 的。

自近代明治维新以来，日本土地基本一直都是世代承继 。然则 ，这种情况在战后，随着经济高度成长，日本社会开始涌现 了前所未有的巨年夜 变更 ，特别是人们对土地，对安居的看法也逐渐开始转变 。

在日华人学者姜建强认为：日本人历来有“土地神话”的情结。为了拥有土地，不吝 “一所悬命”。

在日本历史上，贵族与寺社关系者以外的人，第一次拥有司法 意义上的所有权——土地，是在镰仓时代的初期。

小领主一旦拥有土地，是怎么也不肯 轻易撒手 的，世代继承是其必定 。但将“一所悬命”用语酿成 “一生悬命”，则注解 日本人对土地意识的薄弱 ，注解 土地神话在现代的终结。

或许是断舍离对物的一种本能性的厌弃，或许是一切有形之物必将归无的无常哲学，或许是中产胜利 的标记 产生 了弗成 逆转的变更 ，日本人终于率先走出了这一步：不想拥有一切，但一切为我所用。

事实上，从日本历史成长 的进程来看，无论是“无常哲学”、“对物的本能厌弃”抑或是“中产标记 的变更 ”，弗成 否定 的是，日本的这种“一切为我所用”的实用主义由来已久，只不过  是从根深蒂固的土地依附情结中解放出来的时间可能相较其它要晚很多。

日本土地价格经历了这轮如同过山车般的起伏，日本社会反倒逐渐产生  了一种波澜  不惊的心态。

加上，日本史无前例的人口减少及急速的老龄化，整个社会开始走向了“低欲望”。日本人开始追求一种简素的生活，开始回归对生命实质 的探索，日本人的自我意识也开始觉醒，做自己想做的事情，过自己想要的生活成为整个社会的主流。

由于人口的连续 减少及人口组成 极端的高龄化。日本开始涌现 了一个现象：随着年轻劳动力向年夜 城市集中，高龄老人不得不孤守家乡，而待其离世后家乡的住宅就酿成 空房。

不容忽视的一点是：在日本，怙恃 去世后，如果要继承其遗产的话，需要缴纳相应的遗产税。为了不缴纳遗产税而不继承怙恃 遗产的人也有很多，这可能是日本空房增加的一个原因。

日本总务省2015年2月26日宣布 的2013年度“住宅•土地统计查询拜访 ”。从这个查询拜访 数据来看，日本住宅总数为6063万户，但空房数却为有史以来最高的820万户，比率为13.5%，平均每7户人家有一户是空房。而据日本著名的野村总研的预测：到2018年，日本的空房数量将会超1000万户。

从下图的统计数据也可以看出，这个空置率从1993年的448万户，到2013年的820万户，20年间增加了1.8倍。

一方面是空房在连续 增加，导致日本人对房产价格没有任何信心。

另一方面是年轻的日本人并不想在一个处所 住得太久，他们向往可以随时移动的自由空间。

比起买房要承担的房贷资金风险，日本人更愿意没有风险的租房生活。

而事实上，除了要住在城市中心地带的上班族需要使用按揭买房的方法 ，绝年夜 多半 日本人几乎已经放弃  了买房的生活方法 。在城市的非中心地带、郊区，一幢连地带房的新房并不贵，要是买二手房几乎甚至可以白拿。在一些房产网站，几乎都可以找到近乎白拿的房子。

日本传统的住房基本上都是木造结构的一户建，战后五六十年代开始涌现 铁骨水泥造或铁骨铁筋水泥造的三层以上的住宅被称之为“マンション（公寓）。

而依照 日本人的住宅不雅 念，新建住宅入住之后的第二天，房价就跌20%，传统的木造的一户建，20年后资产价值就变零。

即便再怎样的装修，资产价值也是归零。这种住宅不雅 念，可能也是日本的年轻人轻易不买房的另一年夜 原因。

3

在日本，住房和所享有的教育、医疗等社会资源完全自力 。住房只是纯真 的住房，不绑定任何其它的社会资源。无论是租房还是买房，都享有同样的医疗、保险，享有均等的教育资源。

从整体看，现在日本人的土地需求已经变得很低。年夜 部分  的日本人都流行租住公寓。

值得注意的是：日本公寓租金相比较 较  廉价 ，约占月收入的1/8（比如  ，一个月工资8000元的话，租房的话只需要1000左右），而日本又是个均质性社会，工资基本都集中在平均线左右，国度 采取 累进税制，年收入愈高则税率愈高。

所以在住房的累赘 上，日本人之间几乎都相差不多。并且 如果是租房居住的话，也不消 缴纳房产税。

再者，日本不动产机构提供的租住公寓（注：日本无论是新房、二手房、租住的公寓，全部都是装修完毕，可直接入住的），不仅房间环境清洁 整洁舒适，并且 有很多还提供管家办事 ，有食堂餐厅，有健身房图书馆等娱乐和社交场合 。

在一个物质生活高度蓬勃 的社会，人类对生理及平安 的需求几乎都可以轻易满足。依照 马斯洛的需求条理 理论，人类对平安 的需要，包含 了人身、健康、资源所有、家当  所有、道德保障、工作职位、家庭平安 等要素。而这些要素，通过租房都可以毫无疑问地全部实现。

初到日本的中国人，在日本租房时可能会惊讶地发明 ，房间的基本设施，如家电、家具，甚至是汽车等，考虑的首先不是购买  ，而是免费的赠送。

一方面是这类年夜 件的处理  费用较高，另一方面是只要愿意，随处 都可以轻松地获得 ，于是这些物质已经完全失去了占有的意义，只剩下了使用的属性。

回到本文开头的那则告白 ，由于整体经济成长 的停滞，人口的减少，滑雪胜地由早年 的热闹繁华 酿成 如今的冷冷清清。周边的公寓自然再也不会有年夜 批滑雪者租借了。

但作为房产的固定资产税、治理 费、修缮费等还是要照付不误，每个月的水、电、煤气费用也要照付不误（日本水电煤有基本料金，即便不使用也要付）。

如何解脱 这个无底洞的支出？出售现房可能是唯一最好的选择。

但如今早年 的繁华 已经不再，加上冰天雪地的地区  ，又有若干 人会接手呢？于是，只有赓续 地降价，甚至是白送。

即便如此，愿意接盘的人恐怕也无多。因为这样的现象在如今的日本，已经完全不是个例，恐怕只要是日本人都知道这绝对是个烫手的山芋。

于是，年夜 部分  的日本住房已经完全回归到了其居住的属性，而实现这一目标的方法 无非是是租住抑或购买  ，两相比较  ，租住显然要更轻松的多，那么，何苦要给自己增加累赘 呢？

如今，住房对于年夜 多半 的日本人来说已经完全不是问题，房地产在日本已是一个艰难的行业。

反不雅 国内，一边是超出 日本的少子老龄化，一边是火爆的房产市场，这是一个值得思考的现象。

  
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