我们先来看三组数据吧：
-- 2016年上半年中国新增房贷/GDP已达6.4%，两倍于日本历史最高点（3.0%）；
-- 目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫巅峰期的水平；
-- 中国居民房贷月均新增额从2011年的693亿元飙升至2016年上半年的3933亿元；
许多年来，砖家告诉我们说，中国根本不可能出现美国日本那样的楼市危机。
为什么？美国日本买房可是零首付啊！杠杆多高啊？而在中国，我们最低的首付比例是30%啊！杠杆比美国日本低多了嘛。
听起来很有道理的样子，然而，真的是首付比例越高杠杆就越小吗？（本文暂不考虑链家等机构对买家提供的融资支持）。
给大家举个简单的栗子：
小明的父母每天给小明5元零花钱，小明今天的钱花完了，但是又想买一根2元钱的雪糕，所以和小卖部赊账2元钱，也就是零首付买雪糕；
小红的父母每天给小红1元零花钱，小红攒了3天共计3元钱，可是天气好热，今天就想吃一根10元钱的雪糕，所以和小卖部赊账了7元钱，也就是首付30%。
你们说，小明和小红谁还不上钱的风险更高一些呢？
其实，这就是中国一线城市人民和美国日本人民相比较的写照呀。
嗯，平均收入大概也就是美国日本1/3左右的样子，但是同样大小的一套房子却比美国日本要贵得多了（注意这里是中国一线城市和美国日本全国的对比）。
实际上，即便是在东京最贵的地段，现在一套精装修的3层小楼大概只要400万元人民币左右。而东京的二手房和小户型住宅通常只要100万左右。
讲道理，一个年收入40万元的家庭，零首付购入一套100万的住房（房贷100万元），和一个年收入20万元的家庭，首付30%购入一套400万元的住房（房贷280万元）。
谁还贷的压力更大些呢？
所以，我们衡量房地产市场杠杆的高低，不能只看买家首付的比例，更要看金融机构实际借给了买家多少钱，买家用多少年的薪水才能还得起这些钱。
如果一个家庭即便省吃俭用，也要用30年的时间才能还完这笔房贷，就相当于把一生都搭在了这套房子上，对于家庭来说损失的是文化娱乐等支出和生活水平。对于整个社会来说，损失掉的是消费升级的速度以及本可以支持实业的资本。
更可怕的是，有些家庭可能因为勉强买房而不得不压缩对孩子的抚养支出，这对于家庭和社会来说可能损失掉的就是下一代的成长质量。
而这些，就是支撑起中国一二线城市高房价沉重压力下的真实杠杆水平。
所以现在，中国房地产市场进入了骑虎难下的境地：泡沫一旦破裂金融体系和经济在短期都要承受重击；而如果维持泡沫，整个社会又在持续付出高昂的成本。
唯一的两全解决方案，就是能让居民平均收入水平持续快速的提高，通过这种方式把房地产市场的杠杆水平给降下来，实现平稳过渡。
但数据是冰冷的：2016年7月，中国金融机构全部新增贷款4636亿元，其中住户部门贷款增加了4575亿元，基本都是房贷；而另一边，企业部门几乎无新增贷款。
看来，关键时刻，还是企业员工比老板对经济前景更有信心。