临近谷雨时节，江南早已“千般 红紫斗芳菲”，而地处北纬48°的黑龙江省鹤岗市，4月18日，天地陡然降温，刮起了六级年夜 风，空中也顺势飘起了雪花。而这里，前一天还风和日丽，小区的老人们在太阳底下慵懒地晒暖、唠嗑。

风云幻化 的，还有这里的楼市。

作为黑龙江省的地级市，鹤岗早年因煤矿而知名于全国，在省内与双鸭山、七台河、鸡西齐名，并称黑龙江四年夜 “煤城”。近日，鹤岗又因“一万多元一套”的“白菜价”住房，猛然蹿红于网络，名扬全国乃至域外。

第一财经记者近日实地探访鹤岗发明 ，尽管“白菜价”的低价房源切实其实 存在，但放诸全市，这并不代表本地 房地产价格的平均水平。仅是交易房源自己 棚改房属性、小区所处位置未便 、位于没有电梯房的顶层等因素导致的个例。

而放诸全国，涌现 人口外流的鹤岗，房地产交易不活跃，难以支撑房价，房价较前些年有比较  年夜 幅度的回落，也是资源枯竭型城市家当 转型进程 中的一个阶段性表示 。

国度 发改委近日宣布 了《2019年新型城镇化重点建设任务》，指出“收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量计划 思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示  ，收缩型城市的城市定位，后续理应是紧凑型城市，症结 是要对市区各类资源进行整合，防备 城市范围 过年夜 ，同时积极做好既有存量住房的改革 。当然，很重要的还是积极导入新的家当 ，导入家当 工人，以此来培育集聚人气。

“一个月工资都能买一套房”

最近火遍全网的文章称，黑龙江鹤岗的房子已经拉开了白菜价的序幕，“房价已经跌到令人难以置信的水平 ”。

文中以图为证，称“3月鹤岗楼盘的均价是1240元/m2，其中九州兴建小区周围300元/m2，320平方米的复式高层只要15万元”。

事实果真如此吗？

鹤岗城区涌现  狭长的腰带形。站在城市地标新世纪广场的途径 上，尽管天气转冷，也挡不住老人们一年夜 早就出来跳广场舞的热情，有围不雅 的，有跳舞的，不亦乐乎。

到了早上九十点，宽敞整洁的途径 上，车流、人流开始渐渐多起来。

旁边就是时代广场的商厦，也有不少名牌手表、服饰店开店营业。一切如常，偶尔路过的外来者很少能感到 出这个城市正在“楼盘年夜 甩卖”。

4月17日，当记者来到兴建小区、松鹤小区（棚户区改革 工程），看到告白 栏上、墙壁上、电线柱子上均贴有甩卖房子的通告 。不过  ，到了18日，绝年夜 部分  通告 已经被清理清洁 ，只能依稀识别 。

在本地 人看来，整个城市的经济已经今非昔比：在曩昔 ，经济景气的时候，商场、餐馆都是人头攒动，人们还是有着相当的消费实力，房价也由此而推高。

尽管经济有所放缓，但生活依然要继续，没有超出  经济实力的昂扬 房价，以及房贷年夜 山压迫，这个四线小城市的生活压力并不年夜 。

岂论 是中介还是本地 居民，均对第一财经记者表示  ，这些低价房源是本地 的棚改房，衡宇 属性与一般商品房有明显区别，并且 地舆 位置并欠好 ，还位于顶层——由于没有电梯，上下楼并不便利 。

“本地 老庶民 (57.690, 0.00, 0.00%)一般都不会购买  居住的，小区居住的人员，多为原先的棚户区居民，经济条件有限。”多半 人这样告诉  记者。

记者查询拜访 发明 ，在本地 ，多个小区的二手房房价在2000元/m2上下。据了解，在鹤岗，欧洲花园、书香苑、财巨室 园、永丰国际城等知名度高一些的楼盘，入住率、保值率较高。

对本地 房地产市场较为熟悉的王贺（化名）告诉  第一财经记者，鹤岗之前房价最高的时候，确实达到  过4000~5000元/m2的水平。当然那个时候是多方面因素推动，一方面是社会经济成长 的支撑，另一方面也有本地 人将房子作为投资渠道的考虑。如今随着本地 房价走低，对于那些高位接盘的群体尤其是炒房者来说，也就意味着财富有所缩水。

王贺还认为，对满足自住需求的老庶民 来说，岂论 是刚需还是改良 型，即就是 房价下降也影响不算年夜 。因为总体降幅有限，只要不是炒房群体，那些购房的业主存眷 更多的是周边配套是否完善，最终还是为了居住和生活便利  。

不止一位本地 居民向记者反应 ，目前，鹤岗本地 人，岂论 是投资还是棚改后分到的房子，差不多都有2~3套。

孙嘉（化名）是鹤岗本地 人，子女在外安家立业，为了赞助 子女照顾孙辈，前些天刚从外地回来。他手头上就有不止2套房子。其中一套房子所在的小区，位于顶楼7层，将近70m2，包过户，只需要2.8万元，折算下来为近400元/m2。而底层的房子，每平方米的房价在1500元左右。

他说，如果照2.8万元的总房价，在外地工作的子女，一个月的工资都能抵一套房。

房子多了也是懊恼

鹤岗是一个怎样的城市呢？

作为黑龙江省辖地级市，鹤岗北面与俄罗斯隔江相望，东南临松花江与佳木斯接壤；2017年总人口100.9万人。

针对煤炭行业“小、散、乱”和平安 事故多发明 象，黑龙江省2018年以来启动煤炭行业淘汰落后产能化解多余 产能专项整治工作，要求省内鸡西市、鹤岗市、双鸭山市、七台河市4个煤炭主产城市年产15万吨以下的小煤矿2018年年底前全部封闭 退出。

事实上，房价下降的背后，主要原因是棚户区改革 的小区增多，再加上本地 的经济支柱煤炭行业整顿，外来人口及本地  人口纷纷  外流，导致房子供过于求，价格自然而然就下降了。

孙嘉告诉  第一财经记者，对于原先居住在棚户区的老庶民 来说，曩昔 羡慕那些住在楼房里的人，如今随着棚户区拆迁安顿 ，有相当一部分  的老庶民 都乔迁新居。棚改后，老庶民 分到的房子也变多了。

当然，“上楼”也是要支付 价值 的，比如  原先居住80m2的平房，只会折半给到40m2；如果想要更年夜 面积，则需依据 户型，再依照 1950元/m2进行补款，同时每平方米再交300元的各类 费用。

鹤岗人甚至觉得，房子多了也是懊恼 ，因为还需要累赘 取暖费、水电费。好在可以租给其他人，只要年租金跨越 取暖费即可。这也就是网上所传的只要交取暖费，就可以拎包入住的真相。

不过  ，从租户的角度来讲，生活成本也因此年夜 为降低。这是不容易为外界所感知到的。

对于鹤岗等城市的房价，严跃进表示  需要客不雅 看待。他认为，东北很多城市的房地产市场基本上比较  冷清，最主要原因是人口外流明显。

严跃进说，此类房价自己 也不具有代表性。不过  ，也要看到，东北这两年也有一些城市开始崛起了，类似佳木斯、牡丹江、丹东等，此类城市曩昔 楼市表示 也很一般，但现在随同 基础设施改良 等因素，其实表示 很不错。

“城市成长 和房价都是一个动态的进程 ，不消 太消极 。”他说。

在严跃进看来，城市空心化或收缩型城市应该积极培育新家当 ，比如  ，积极成长 林区家当 ，包含 林区旅游和林木加工、冰雪、工矿区景区、东北亚相关贸易平台搭建、中医中药等家当 ；其次可适当研究一些新家当 ，即充分  利用土地资源，成长 新型制造业等。同时加年夜 棚改力度，需要 时候也需要研究人口回流、高铁开通等因素，这样才可以形成更好的购房吸引力。

就资源型城市的转型，记者致电鹤岗市委宣传部，不过  ，截至记者发稿，对方拒绝对此做出回应。

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