作者： 张大大 楼市时评

赚不赚最后一个铜板，自古以来都是对投资心性的宏大考验。
面对这个成绩，李嘉诚的选择是不赚，所以他从13年末尾疯狂变卖资产，赶在16年外汇管制之前，带着千亿现金远走高飞。
对于李嘉诚来说，16年的楼市涨幅，就是不应该赚的最后一个铜板。
现如今，异样的成绩，再次出如今我们身上：
楼市即将冷却，这最后一小波涨幅，这最后一个铜板，我们赚还是不赚？
虽然热度在下降，但是房价却依然在涨，我们如今到底是应该跑步进场，还是该套现离场？
首先，我们先来看看当下楼市的大环境。

1
利空出现，楼市大环境越发严峻
对于楼市来说，预期比黄金更珍贵。
人们只要在对将来看涨的状况下，才会选择以分明过高的价格追涨。
同理，当社会评论普遍看跌的时分，也会潜移默化的协助楼市降温，影响人们对于将来走势的判别。
而近期，异常火爆的特朗普税改事情，其实就是一场媒体社评对楼市预期的大降温。
讨论美国税改这件事儿的本身，就是一个对于中国房价的利空，甚至能够比美国税改形成的真实利空还要大得多。
在【美国近30年来最大税改如何影响中国楼市/房价】的讨论上，其实是有正反两方观点的。
正方以为：美国税改对于中国房价是利空。（多数）
反方以为：美国税改对于中国房价没什么影响。（多数）
至于说以为美国税改是利好中国房价的观点，我是不断没见到。
在这里我们不讨论正反单方到底哪方观点是真理最正确，我们单从对普通人的预期影响下去说，的确是利空党赢了，而且是大获全胜。
你想，利空减弱预期，利好加强预期，没影响不改变预期。
那么哪怕反方没影响的论据再有理有据，传播再广，也不改变人们原有的预期，反而是利空的观点论据，哪怕传播再少，也会改变一部分人对将来房价走势的判别，减弱他们的预期。
更何况，本来正方（利空中国房价）的传播量就比反方（没影响）要多很多。
在这种状况之下，潜移默化的就曾经影响了一大批人，影响了他们对于将来房价的认知。
也就是说，这件事儿不论怎样讨论，都会是一件利空的存在。
而且，这个讨论存在的工夫越长，影响也就越大。
在了解了这个成绩之后，我们再来看：
1.中国楼市的现状：逐渐降温
2.美国税改对于中国楼市的影响：利空or没影响
那么1和2相加其实就可以得出一个结论：
楼市会继续按照原来的速度降温 or 楼市在美国税改的利空下加速更快的降温。
不论怎样，都不改变降温这一大的趋向。
总而言之，只需没有严重的国际性和国家性利好，那么在当下的大环境下，楼市基本就不存在大盘逆势下跌的能够。
认清这个现状之后，我们再来思索一个成绩：
将来，继续降温的会是哪些城市？
是降本就曾经安分守己了一年多的上海深圳，还是降房价打了9折的北京？
很分明，不会是它们。
对于大多数一二线城市，楼市曾经颠簸，各种限购限贷限卖，就是为了锁死资金，锁死买卖，让美国就算是税改了也吸无可吸。
而三四线，由于有去库存的方针政策，不断都处于相对宽松的形状，这对于资金流出是一个很大的破绽，不能够不管理。
所以说将来这段工夫，尤其是2018年，控制三四线房价将会成为重中之重。
三四线的好日子，就要到头了。
2
三四线卖房窗口期即将到来
过去这一年里，三四线下跌的速度要比一二线迅猛的多，究其缘由，就是有三驾马车的存在。
1.去库存 2.棚改 3.不限购不限贷
现如今，这三大优势所积蓄的能量，即将全部耗尽。
先说马车1去库存，看下图：（存销比即去化周期）

在过去的几十年里，三四线城市的库存去化周期不断都是最高峰的存在，最高峰时期甚至出现过25个月以上的存销比。
但是，就在往年的9，10月份，三四线的存销比出现了历史性的一刻，初次出现了一二线城市库存去化周期要比三四线多的状况。
更有报道称，三四线库存曾经降至2010年来最低程度。
三四线库存已无过高风险，原来背在开发商和银行身上的负债也已转移，可以说去库存的目的基本上曾经完成。
在这种状况下，马车1（去库存）显然不再具有持续下去的能够，其所带来的利好很快就会消逝。而且，将来大概率会由去库存转变成去杠杆，这异样也是一种利空的表现。
再看马车2，棚改过去的确是三四线房价增长的强驱动之一。
之所以说棚改是三四线强驱动，而非一二线，是由于在全国棚户区改造规模中，三四线城市占比高达87%，而一二线城市仅占13%。并且，2015年后，棚户区改造安置方式由传统的实物安置转向货币化安置，而货币化安置本质上是以定向货币宽松的方式助力商品房去库存。
正是由于这样的利好，使得三四线房价下跌的动力越来越强，甚至最近几个月涨速超过了一二线城市。
不过，将来18-20年，棚户区的改造计划都低于500万套每年，远低于16，17这两年的程度，跟14，15年的状况差不多，因此棚改对三四线楼市的影响也将远不如昔日，甚至会回归到14年的程度。
最后是马车3限购限贷。
限购限贷，乃至于限售限卖，说白了其实是打买卖的政策，经过控制买卖量，来起到稳房价等多个作用。而归根结底，还是控制活动性。
之前三四线要去库存，不能限制太多活动性，甚至要给予一些协助，如今库存去的差不多了，是时分收尾了，怎样才能让房子没办法随便变现？
二线城市曾经给出了最佳答案：限卖。

这或许就是三四线将来的必经之路。
其实自从往年7月份，三线城市房价增速反超一二线之后，就曾经末尾有了限购限贷的苗头。

现如今，在美国税改+加息的压力之下，经过限购限卖疾速锁死三四线的活动性，不让近期涌入的资金大量涌出，是我们很快就将会面对的场面。
最后，放一个最近网上很火的，买房卖房要遵照的四个条件（仅供参考，根据本人的城市来定，目前不同城市的行情相差很大）
买入房产的四个条件：
1.打死都要买房的人打死都不买房了，成交量极低。
2.数不胜数的专家说房价就要崩盘。
3.土地流拍，退地频现。
4.政策末尾回暖，从打压末尾鼓励。
卖出房产的四个条件：
1.打死都不买房的人打死都要买房了，成交量极大。
2.数不胜数的专家说房价还要大涨。
3.土地暴涨，地王频现。
4.政策末尾调控，从鼓励末尾打压。
不赚最后一个铜板，股票5000点就离场，三四线赚的差不多了，就可以卖出几套变现，留着现金等明年抄底一二线。
将三四线的不波动资产，在高点卖出，趁着一二线的低谷期置换为优质资产，才是将来这一年中最值得操作的房产投资。

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文章来源：今日头条(发布内容请上昭通热线网www.ztrxw.cn)