本文转自：学习时报

“公摊面积”这个词，每个人都很熟悉，也有许多人为此承担了高额费用，但它究竟包括什么，承担相关费用的依据是什么，却是一个比较模糊的问题，购房者对公摊面积的确定难有专业了解，且“公摊面积”因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷，相关争议已经持续了很长时间。那么，关于“公摊面积”，法律是如何规定的呢？

“公摊面积”并非法律概念，而是一个日常用语化的技术用词，一般是指商品房购买活动中除套内建筑面积之外的、同样计算单价的“分摊的共有建筑面积”，它是由建筑的复杂性决定的。

伴随城市化、建筑技术的发展，基于多层、高层、超高层建筑的建造，使得进出口、大堂、管井、过道、电梯、消防通道、屋顶等变为共享、分担的区域，公摊部分的建造及维护也就有了区别专属部分单独计入成本的可能。

此外，实践操作中，公摊面积还与容积率、得房率相关。根据《建设用地容积率管理办法》，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，容积率固定时，公摊面积越大，套内建筑面积越小；而老百姓平时买房子过程中关注的“得房率”是指套内建筑面积占总建筑面积的比值，例如，一套建筑面积为100平方米的公寓，公摊面积为20平方米，则得房率为80%。

有人认为，民法典中的“建筑物专有部分以外的共有部分”是对公摊面积的规定，这种观点是不准确、不完整的。民法典第273条规定的“建筑物专有部分以外的共有部分”聚焦的是权利归属，即业主对建筑区划内的道路、绿地等“共有部分”享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务，转让专有部分时共有部分一并转让。

但该条规定只是确立了业主取得区分建筑物后的权利，而未涉及取得之前的交易，更未涉及究竟哪些部分属于设计、建造时必备的共有部分，又或者共有部分包括哪些、能否或应否单独计价。

但是，依据民法典可以确定的是，不论是否取消销售公摊面积，均不影响业主对共有部分的权属。并且，对于公摊面积所对应的共有部分，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典所规定的共有部分：一是建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；二是其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

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