来源：中国旅游报 邢丽涛

近日，北京古北水镇股权转让计划 随着项目股东披露的通知布告 告一段落。记者注意到，股权转让引发外界多方猜忌 。有人认为，转让股权是因为各方对景区成长 前景不敷 看好；还有人认为，今年接待游客量减少意味着景区业绩欠安 ；甚至还有不雅 点认为，该景区经营可能难以为继。

对于像古北水镇这样以休闲度假为主营业务的景区项目来说，资本市场动作与景区游客接待量若干 到底有无关系？游客接待量下降是否一定意味着经营业绩欠安 ？门票收入与上市公司财报体系联系关系 度到底多年夜 ？

度假景区项目价值如何衡量

北京司马台长城脚下的古北水镇，于2010年开始建设，由IDG资本、中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司和北京能源集团有限责任公司配合 投资建设，总投资逾45亿元。依据 工商立案 信息，中青旅是该项目的第一年夜 股东，直接和间接持股合计41.29%；IDG资本持股38.71%，为第二年夜 股东；京能集团持股20%，为第三年夜 股东。

从2014年开业至今短短4年时间，古北水镇从一个北京密云无名的小镇快速成为国内文旅行业的“爆款”，在激烈的行业竞争中脱颖而出，2017年营业收入接近10亿元。在股权转让引发外界多方猜忌 的情况下，景区并没有停止成长 的脚步，引入奥斯卡提名片子 《邪不压正》全球首映礼、DCL国际顶级无人机公开赛、无人机孔明灯秀、长城夏季音乐会等汇聚长城、文化、科技、季节等要素的文化创意元素，着力营造沉浸式休闲度假体验气氛 。

在资本市场不确定性增年夜 的配景 下，“砥砺前行”的还有全球最年夜 休闲旅游度假村集团之一复星旅文。12月14日，复星旅文正式上岸 港交所，胜利 从境外募资约30亿港元。据悉，本次募集的资金将继续用于弥补 旗下度假村及旅游目的地组合的度假村营运商或旅游目的地营运商，或可能投资或收购度假村或旅游目的地营运商，来弥补 该公司度假村及旅游目的地的组合，扩年夜 地区 笼罩 。

据了解，复星旅文旗下囊括地中海俱乐部（ClubMed）、Thomas Cook、三亚亚特兰蒂斯、娱乐表演品牌“泛秀”等。在2015、2016、2017、2018年上半年，其净亏损分别  为9.54亿元、4.73亿元、2.95亿元及1.35亿元。在复星旅文整个IPO的进程中，其度假文旅项目账面的亏损问题始终是业内存眷 的焦点，资本市场对其连续 造血盈利的能力赓续 发声质疑。

景鉴智库开创 人周鸣岐表示  ，整体而言，复星旅文的亏损在连年降低，收入和毛利在逐年提高，业绩呈良性成长 的态势。

据国际知名咨询公司弗若斯特沙利文的数据显示，若按2017年营业收入计算，复星旅文已然成为全球最年夜 的休闲度假村集团。

对此，复星旅文董事长钱建农在上市致辞时表示  ，IPO是一个重要的里程碑，团队将继续通过内生成长、新业务拓展和全球家当 整合，努力抓住消费升级的市场机遇，把FOLIDAY概念打造成被全球家庭普遍 认同的旅游和休闲度假的代名词，实现让全球家庭更快乐的宏年夜 愿景。

众所周知，ClubMed是欧洲老牌的连锁度假村品牌，古北水镇则是国内近年来新兴的度假目的地单体项目。尽管它们各自成长 阶段和市场策略不尽相同，但不难看出这“一中一洋”两个品牌都在默默坚守休闲度假业态，希望走出一条有别于传统不雅 光类景区的成长 途径 ，依靠更多文化元素和休闲体验来做年夜 做强特色IP文旅项目。

北京第二外国语学院教授马爱萍认为，文旅项目也有生命周期。旅游区生命周期理论指出，经历探索、成长 、停滞、衰落等不合  阶段，不合  旅游区面临客源量整体增长以及增长速度变更 的阶段，因此单从游客量来衡量景区不敷 全面。此外，每个项目有短期收益增长与历久 战略成长 两个目标，市场培育需要时间，产品  结构也需要赓续 摸索、调剂 ，因此游客量并不是衡量休闲度假景区运营状况和项目价值的唯一标准  。

业绩稳健成战略投资的选择标准  

今年以来，市场对于古北水镇游客接待量下降的情况较为存眷 。中青旅财报显示，尽管受天气因素及暑期汛情的影响，今年前三季度古北水镇仍然实现了营业收入7.92亿元，较2017年同期基本持平且有所增长，前三季度累计接待游客205.22万人次。那么，股权变革 到底与游客接待量下降及经营业绩有无必定 联系？

北京联合年夜 学旅游家当 经济研究所所长张金山剖析 认为，2012年京能集团曾在项目施工建设期携5亿元入局古北水镇投资“朋友圈”，经过6年的成长 ，京能集团已经通过该项目获得了有效回报。因此，该企业此时出售股权是正常的财务  投资退出行为。

全联房地产商会特色小镇分会秘书长匡洪广认为，古北水镇资产品  质较好，股权转让事项的症结 是股东之间能否杀青 一致。旅游并非京能集团的主营业务，而古北水镇是旅游业重资产项目，投资回报率较其他行业而言或许不高，作为异业的股东萌生退意可以理解。

中国社会科学院财经战略研究院副教授魏翔认为，对于中青旅而言，古北水镇和乌镇都是较好的战略投资标的项目，同业股东要考量的不仅是简单的营收指标，更多在于品牌溢价和家当 协同的增值，更况且 这两个度假景区一直为股东进献 着稳健的业绩。

旅游成长 从重流量向重品质转变

近年来，随着特色小镇政策红利和地产行业转型动能的赓续 释放，传统景区纷纷  融入小镇的投资和建设热潮中，文旅领域的重资产投资此起彼伏。不管是IPO项目，还是直接的股权并购行为，目前都已进入相对温和的成长 阶段。在旅游成长 转型升级配景 下，该用什么标准  去衡量度假型景区？

世界旅游业理事会（WTTC）中国区参谋 张焱蕊表示  ，以国内外的案例经验判断，文旅小镇尤其是以度假为主营业务的景区，有别于传统文旅股权投资的长周期、重资产项目。这类项目的培育期或成历久 往往需要至少8-10年时间，景区运营进入到相对成熟期甚至需要15年左右的时间，成熟期后的客流量将围绕既定规  模进行小幅波动，景区流量是否继续爬升有赖于成熟期阶段滚动投资激发出的其他刺激因素。美国奥兰多环球影城是解脱 传统“门票经济”成长 模式的典范 。该项目开业28年来，已逐步稳定在成熟期阶段，年接待游客量始终稳定在千万人次的范围 ，并没有继续快速攀升。然则 ，这并不影响景区通过打造IP、文创营销体验提升品质、价值和成长力。

“衡量度假型景区的经营及价值应综合考虑其资源价值、顾客体验、产品  定位、目标市场、成长 潜力等多方面因素。”马爱萍剖析 说。

美国佛罗里达年夜 学旅游、游憩和体育治理 系教授BrijeshThapa认为，主题公园和度假景区在项目培育初期确实需要存眷 如何有效地拉升基础游客量，然则 该指标并非越高越好。度假项目必须  平衡游客范围 与体验满意度之间的关系，核心要义应该继续充分 产品  内涵，激发更高水平的人均消费量和重复购买  率。随着业态内容的赓续 丰富  ，客人勾留 时间亦将增加，项目消费场景逐步灵活，于是度假景区的人均消费水平也将随之提升。

依据 魏翔研究团队多年来对国内景区行业样本的跟踪调研测算，古北水镇2018年前三季度的人均消费水平同比约有10%左右的增加。若将该情况进一步带入度假景区运营模型剖析 ，单体文旅小镇项目的客房范围 赓续 扩年夜 ，景区客房入住率稳中有升，且2018年前三季度平均入住率仍可跨越 70%，则该项目的经营效果和价值优势异常 明显。

有业界专家表示  ，通过“流量”冲击带来纯真 “产出”的思路并不适合当前旅游业。中国旅游业的首要任务是传承文化、修建 公民 美好生活质量。这种诉求落实到市场层面，就是不再追求数量上的“增收能力”甚至“创汇能力”，而是追求提高人的素质和效率，在“人均产出”和“高质量办事 ”上获取更多的“附加值”和“质量租金”。

文章来源：今日头条(昭通热线网www.ztrxw.cn版权与免责声明：1.本网转载其他媒体，目的在于传递信息，并不代表赞同其观点和对其真实性负责，本网不承担此类稿件侵权行为的连带责任。2.如本网所转载稿件涉及版权等问题，请著作权或版权拥有机构致电或来函与本网联系，本网将在第一时间处理妥当。如有侵犯您的名誉权或其他权利，亦请及时通知本网。电话：0870-2156588 邮箱：信箱：569098112@qq.com。本网在审慎确认后，将即刻予以删除。3.本网原创文章未经允许,私自转载者本网保留追究其版权责任的权利。转载请注明来源昭通热线网www.ztrxw.cn）