最近任志强先生又“出头出面”了，他每次现身和发声总会迎来地产圈的关注。这次他出如今了“财经年会2018：预测与战略”会议上。

本次，任志强的一个观点惹起了笔者的留意：他以为房价高涨与土地招拍挂有关。其理由是，2003年没有土地招拍挂时期我们房价的平均年涨幅是3%，支出平均涨幅是9.5%，但是自从2004年813当前，土地价格急剧下跌，所以2007年地王频现，随后出现天价地，面粉高于面包等等现象。任志强先生的观点意在表明，土地价格的下跌是房价下跌的重要推手。这个观点，我完全赞同，任先生在这次会议的其它发言，笔者就不去详细讨论了，明天我们顺着房价下跌的话题，以笔者个人的视角，聊聊房价下跌的其它要素。我们以理想生活中某城市的详细项目来举例阐明。
背景城市：某都市圈中的城市
房企：外地品牌房企
我们从此项目拍地末尾说起，此项目经过激烈的土拍，最终被近几年发展迅猛的某外地品牌房企成功拿下。

数据来源:房天下
（因本文会触及到房企诸多成绩，笔者将图片上的地位信息和竞得单位的内容作了一些处理。）
外地品牌房企土拍的项目位于第一行，编号为2016-027。可以很清楚的看到该项目最终楼面价为5526元∕㎡，这是一个重点，请记住这个楼面价格。
此项目的实践地位还是不错的，间隔城市核心区域很近。近期该项目启动了排卡。所谓排卡粗浅的了解就是排号聚客，是开发商营销的一种方式，楼市行情好时，当排号客户的数量数倍于房子的套数时（有时甚至是2-3倍，这个不一定），开发商才会正式收盘，这样做的好处是，可以人为形成房子相对紧缺的场面，有利于楼盘的疾速销售。笔者联络了该楼盘的分销代理，以下是他发过来的楼盘相关信息阐明：
■排卡，特别强调，不允许给客户乱承诺，没有购房资质开发商办理不了，不要说开发商可以办理。只可以提供资质建议：
卖房，买卖大厅更名即可；
离婚，马上离完就可以，户口本更为离异就行；
成年孩子可以买；
父母可以买；
全款可以买，先签草稿合同，政策放松了或有资历了再签正签；
全国各地公司都可以买，不限套数，只能全款，个体户不可以；
直系亲属可以代排卡，必须带上买房人的银行卡+买房人身份证或身份证复印件+代排直系亲属本人身份证原件+结婚证原件；
父母可以以未成年孩子的名义代排，排的人带下身份证原件+可证明关系的户口本原件+父母银行卡；
成年人不能拿父母的身份代排。
排卡不收现金，目前只排2、6号楼，508套房源，收盘工夫看号量，号排够随时收盘。高层均价17800元∕㎡-18800元∕㎡，洋房报价23000元∕㎡-24000元∕㎡，买房有溢价，限价13000每平米，溢价说辞：项目的合同价是13000一平米，单价多出来的部分，以改造款或车位款交。有一部分要交现金，加上溢价后，首套首付比例在50%左右，二套首付比例在70%左右（能否开发票或收据待定）。
下面的信息量很大，一末尾的前半部分，由于该城市目前限购，次要在强调购房资历的成绩。收盘工夫为什么会看号量？我们在解释排卡时，曾经分析过了。其实限价13000元∕㎡，这是我们关注的重点。要知道该地块在土拍时并没有注明是限价房，因此它不属于我们常说的限价房。它被限价的缘由是：目前这座城市处于房地产调控时期，该项目的上市，恰恰遇到了调控，被政府限定的最高价格就是13000每平米。后面的17800元∕㎡-18800元∕㎡的价格，是开发商本人根据市场定的价格。粗浅的说，就是在与开发商签署的正式商品房买卖合同中，房子的售价是13000元每平米，但是客户实践掏钱买入的均价却是17800元∕㎡-18800元∕㎡，多出正式合同的钱，开发商是以改造款和车位款的名义来收取。显然开发商的这种行为是违规的，那么，13000元每平米的政府限价，定的合理吗？

欧成效教师曾经这样分析过，假如开发商拍了一块土地，普通状况下它的最终售价会是楼面价格的2.2-2.4倍。在他看来之所以能达到这样的倍数，次要缘由是“反复计税”。我直接援用他的这个结论，借花献佛。我们都还记得，拍地时的楼面价是5526元∕㎡，以2.2-2.4倍区间来计算，价格为：
•5526元∕㎡×2.2=12157元∕㎡
•5526元∕㎡×2.4=13262元∕㎡
在保障开发商利润空间的前提下，定价在12157元∕㎡-13262元∕㎡这个价格区间比较合理。所以政府给出的13000元∕㎡的最高限价是合理的。
写在最后:
先要强调一点，笔者只是经过某个城市的一个项目停止的分析，并不能代表一切开发商的行为。不过即便是个别现象，也值得我们沉思：除了拍地的缘由，在开发商的环节存在推高房价的能够（当面粉制形成面包当前，出售面包的人，由于卖的价格贵，也可以导致面包变贵）。出现这样的状况，我们如何应对？其实不用纠结开发商定价能否合理，有时我们对待房价应该有更大的格局。中国的城市化远没有结束，很多城市都有很大的机会，我们要做的是选对城市和区域，在空间上寻觅价格高地，经过工夫差锁定价值物业，最后以合适的工夫节点进入市场。假如这些你都无法做到，那就学会“借势”，一个人不是万能的，不能够擅长一切范畴，只要选择专业的机构，做专注的事，才是明智的决议。
作者：mkshfx

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