导语
国内长租公寓运营方对丰富资金来源的探求，政府也应出台相关政策，以建立长租公寓建设资金的长效机制。
根据住建部最近公布的数据，截至 2017 年 10 月底，全国住房公积金缴存总额高达 12.14 万亿元，提取总额 7.08 万亿元，缴存余额 5.06 万亿元；累计发放住房公积金个人住房贷款 7.39 万亿元，个人住房贷款余额 4.4 万亿元，个贷率（个人住房贷款余额/缴存余额）为 87.4% 。其中往年 1-10 月，全国累计缴存住房公积金 15304 亿元，提取住房公积金 10330 亿元，发放个人住房贷款 7878 亿元。
随着租赁市场的蓬勃发展，长租公寓的比重将不断添加，其所需的建设资金规模也将是宏大的。如此庞大规模的住房公积金缴存额，在将来可否作为长租公寓开发建设的资金来源？从国内住房公积金的缴存现状与发展趋向，对此做一个分析讨论。

公积金结余资金或可用于长租公寓融资
房地产投资是我国总需求的重要组成，在将来转为长效机制后，长租公寓建设投资的资金来源能否顺利处理，关系到现阶段每年的投资额能否持续。
我国房地产开发投资、国内贷款、个人贷款对比

材料来源：Wind,中信证券
现有住宅建设投资依赖按揭贷款及地产商开发贷款。 2016年 ，我国房地产开发投资完成额为 102580.61 亿元，房地产开发商贷款和居民个人按揭贷款分别为 12701.71 亿元和 21512.4 亿元，分别占房地产开发投资完成额的 20.97% 和 12.38% 。而将来住房长效机制下，长租公寓占比将提高，居民按揭贷款或将不再是开发投资的资金来源，那么长租公寓的建设能够会遭到资金限制，并导致每年投资额相比如今分明减少。
我国住房公积金中个人贷款发放金额发展趋向

材料来源：Wind,中信证券
我国住房公积金的重要用途之一是向居民提供购房贷款。随着长租公寓的比重添加，公积金贷款需求能够减少，节省上去的资金有能够用于给长租公寓建设融资。本文试图测算，假如公积金将来作为长租公寓的融资来源之一，大致能提供多大规模的融资支持。 2016 年，住房公积金中的个人贷款全年发放金额和住房公积金年末缴存余额分别为 12701.71 亿元和 45627.85 亿元。住房公积金中的个人贷款全年发放金额占住房公积金年末缴存余额的比重为 27.84% 。
住房公积金制度是国家为了提高人们的购房支付才能强迫规定职工及其所在单位缴纳住房公积金的政策性融资制度。近年来，我国住房公积金年末缴存余额逐年递增。
住房公积金制度是指国家为了提高人们的购房支付才能、处理职工家庭住房成绩，强迫规定的城镇在职职工及其所在单位按照工资的一定比例缴纳资金的政策性融资制度。缴纳的资金计入职工个人住房公积金账户，归职工个人一切，由各地的住房公积金管理中心一致管理。按照国家有关规定，住房公积金专项用于职工购买、建造、大修自住住房和发放政策性住房抵押贷款。
我国各省份与直辖市住房公积金年末缴存余额

材料来源：Wind,中信证券
我国住房公积金年末缴存余额在逐年递增，截止到 2016 年，直辖市、东部地区、中部地区和西部地区的住房公积金年末缴存余额分别为 8397.37 亿元、18058.89 亿元、11819.42 亿元和 7252.83 亿元。直辖市、东部地区、中部地区和西部地区的住房公积金年末缴存余额占全国住房公积金年末缴存余额的比重分别为 18.44%、39.66%、25.96% 和 15.93% 。
2017年我国住房公积金发展趋向

材料来源：Wind,中信证券
由上图可以看出，我国住房公积金全年缴存金额、提取额和个人贷款发放金额均呈现逐年添加的趋向。 2016 年，我国住房公积金全年缴存金额为 16562.88 亿元，住房公积金全年提取额为 11626.88 亿元，其中用于发放公积金贷款的规模为 12701.71 亿元。
将来住房公积金
对满足住宅投资需求作用或会增大
假如住房公积金作为长租公寓开发建设资金的次要来源之一，其贡献率不足 10% 。
我国个人购房贷款余额和房地产开发投资完成额对比

材料来源：Wind,中信证券
目前，我国居民的个人购房贷款是满足房地产开发投资所需资金的次要来源，住房公积金贡献率不足 10% 。 2017 年 1-8 月，房地产开发投资完成额和住房公积金贷款发放额分别为 9732.88 亿元和 6483 亿元，住房公积金贷款发放额占房地产开发投资完成额的 8.39% 。
换言之，我国居民的个人购房贷款占房地产开发投资所需资金的比重不大。假如将来长租公寓建设资金的次要来源不再包含居民按揭贷款，住房公积金把原有发放给居民个人的贷款转而直接投向长租公寓的开发建设，这部分资金大致能填补按揭贷款减少额的比例也不会太大。
将来，估计短期内住房公积金缴存金额大体呈下跌趋向，其对满足住宅投资资金需求的作用能够会逐渐增大。
全国住房公积金缴存金额预测

材料来源：Wind,中信证券
在将来长效机制下，现有住宅投资资金来源中的按揭贷款或将大幅降低，估计将经过其他各种突进处理这部分资金成绩。经测算， 2017 年 9 月- 2018 年 3 月，住房公积金缴存金额分别为 3.084.77 亿元、1761.38 亿元、1492.63 亿元、2782.17 亿元、1968.27 亿元、1572.72 亿元和 2550.09 亿元。换言之，将来，短期内住房公积金缴存金额大体具有下跌趋向，其对满足住宅投资资金需求的作用能够会逐渐增大。
除了公积金外，估计央求长租公寓的居民趸交租金（一次性交付）、REITs 以及租金 ABS等途径，也都可以为房地产投资提供新的资金来源。
从前不久新派公寓发行的第一单公寓类 REITs ，到近日全国首单储架式长租公寓 CMBS 获批，可以看到国内长租公寓运营方对丰富资金来源的探求。除此之外，政府也应出台相关政策，加强对租赁企业的金融支持，例如研讨制定鼓励房地产投资信托基金发展的优惠政策，协调与指点金融机构积极参与等等，以建立长租公寓建设资金的长效机制。（来源：克而瑞资讯 《中信证券研讨报告》）

文章来源：今日头条(发布内容请上昭通热线网www.ztrxw.cn)