哈喽~ 大家好，欢迎离开《十问》栏目的「晋级版」——《楼小姐来了》。
每周三楼小姐会请一些大咖为你答疑解惑，这里有冯叔一样的行业大咖，有业内顶级专家学者，也有各路音讯闭塞的媒体达人。不论是政策走向，还是行业情势甚至是个人困惑，只需你敢问，楼小姐随时会调动百亿级冤家圈帮你一探求竟。
上周冯叔谈了「香港楼市能否存在泡沫」，「将来房企能否会被互联网企业干掉」，「长租公寓租金这么贵，年轻人租得起吗？」这些话题。
明天，冯叔预备回答哪些成绩呢？各位「看官」往下看~

▲富阳东梓关村回迁房全貌 吴冠中笔下的水墨江南，竟真的走进了理想

楼小姐：在建设古代乡村的过程当中，住宅市场和土地流转机制该怎样配合？

冯仑：上次我提到的是一线和准一线城市进入后开发时代，但是由于中国太大，三四线城市还在开发时代。最新政策鼓励乡村集体建设用地的入市，相当于过去小产权——又延了 30 年，也就意味着土地的供应添加了。
另外建设美丽乡村的产品类型也多了，城乡的差异会逐渐在三四线城市减少，加上消费晋级、旅游度假带来的民宿需求，这都是在三四线城市出现的一些机会。

▲ 将来的城市会让生活更好吗？

楼小姐：如今在一线城市，租售并举和租售同权等是热点，将来政策的演化途径会改变中国一线城市以及准一线城市的运转逻辑吗？
冯仑：这个政策如今方向是不错，但是还有很多配套的细节需求处理。
如今我们的所谓售，其实土地是租的，房子是永世的。而租是倒过来的，房子是租的，土地是长期的。
所以在这种状况下，同权是相对的，比如失业权益和教育、医疗有一些相反，但是财产权益是完全不同的，所以大家一定留意不是百分之百的租售同权。但是作为长期政策来说，我觉得需求有很多配套，比如税收政策，由于如今租赁的税收很高，租赁的税收对于业主来说太高，报答太低，所以他不积极。
还有，土地政策也要改变，租赁用地的租金要一年一年交，这样土地价格就上去了，那么出租的报答率就高了，如今土地假如还是举手拿的，等于把 70 年的租金一次性交了，成本太高，占到了建筑 60% 的成本。假如是一年一年交租金，那就经过收了租金再交地租，这样的话成本就上去了。
另外就是资金成本，银行对租赁的房屋提供的资金应该更长期，成本更低。

▲《天下无贼》「二十一世纪什么最珍贵，人才呀！」

楼小姐：作为开发企业，接上去就能够转变为运营企业，资金压力就会比较小，只需有超强运营才能，再加上一种超强的复制才能，就可以变成真正的轻资产。

冯仑：这个时分品牌就很重要。
你难以想象在国外做一个以直接融资为主的运营开发商，他运用到的自有资本金，大概只占到总投资的 5% 到 20%，他的投资结构非常合理，由于我们最近也有参与海外的投资，所以感觉到将来中国的市场将朝这个方向演化。
如今对于开发商要求最高的，是才能、才能、还是才能，而不是钱钱钱，也不是关系关系关系。如今你有本事，直接融资非常容易，没本事就干不了。

▲前段工夫腾讯系企业的饭局 腾讯累计投资了23家公司 正逐渐成为一家「巨无霸」型企业

楼小姐：这个行业有外部的运转规律，还有运营方面的阅历，这些东西掌握好的话，在这个市场当中就可以组成一个团队，是可以成长为刚才您提到的这种巨无霸型的企业。

冯仑：所以说中国的房地产行业如今前景其实非常好。对于一个企业来说，只需你面向将来，以变应变，实践上房地产这个行业永远给你的都是机会和将来宏大的成长空间。
你要是停在那，比如老是开发时代的思想，就会觉得没机会，但假如打守旧道，进入到后开发时代，你就会发现规模比开发时代还要大。如今开发时代很快会萎缩的，如今卖 3000 亿、4000 亿的这些企业，三五年当前能够就剩两千亿了。
万科如今做的是最对的，大量的规划运营和资产管理，所以万科有将来，我觉得这是一个非常大的一个市场，刚才根据我们聊的状况，将来三五百亿美金甚至更大规模的靠资产管理资产运营的地产企业一定会出现。

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