男子房贷难办，欲退首付款未果，当地住建局
8月26日，山东省青州市的姜先生向红星新闻记者反映，2019年3月份他在当地的青州景元置业有限公司（后称青州景元置业）购买了一套诺贝尔城的商品房，“但是直到现在贷款都没有办下来”。姜先生向红星新闻表示，既然房贷无法获批，现如今他希望开发商能够将实际支付的35万多元的首付款退还，但始终无果。姜先生称，自己在2020年2月受伤，导致韧带断裂、半月板破裂，丧失劳动力，工作也没有了。姜先生告诉红星新闻，因为家庭种种琐事的原因，房贷申办当年被姜先生暂时搁置。但开发商认为是姜先生的原因造成贷款无法获批，双方迟迟未能达成一致。
8月29日，青州农村商业银行回复红星新闻，根据姜先生提供的贷款资料进行审查，其不符合按揭贷款办理条件。
红星新闻从青州市住建局了解到，由于涉事双方签订了商品房购买合同，姜先生想退房但开发商不同意解除合同，暂时无法退钱。目前住建局正牵头双方协商解决，也正从银行方面了解贷款未能获批的原因。
银行称房贷未能办理因客户未提供资料 当事人对此予以否认8月26日，姜先生提供了在2019年3月份就和开发商签订的商品房买卖预售合同，其中显示该房屋所在的小区名称为诺贝尔城小区，开发商具备经营权，项目也有规划许可证和施工许可证，并同时获得了青州市房地产交易中心的批准预售。
姜先生购买的这套房屋总面积约120平方米，单价每平方米5200元，包含一个地下室总价约70万人民币。双方合同约定，姜先生前期需要支付32万多元作为房屋的首付款，余款38万元需要向山东青州农村商业银行申请贷款支付。而关于逾期付款的责任，合同只是约定双方协商处理。合同第27条中关于争议解决方式，双方约定可依法向房屋所在地人民法院起诉。
姜先生说，2019年签完购房合同，他和前妻第一时间就去办贷款。“开发商联系好的银行，当时我结婚了半年多，我和前妻也都有工作，征信没问题，收入还挺高的，然后审批通过了。”姜先生告诉记者，事后他从银行得知，回去等着放款就行了。“我还在银行卡里存了3万，准备好扣款，结果没办下来，银行也没跟我说，后来我才知道的。”
27日，青州农村商业银行发言人刘某联系到红星新闻记者，称2019年办理房贷时姜先生一直没有提供相关的材料，所以导致一直没能办理。
姜先生对此予以了否认，并表示因为当时所有材料都提交过，随后提供了一张2019年在青州市农商银行办理业务的照片，照片中取号小票显示时间为2019年6月24日，并且还有一张“青州农商行借款人身份核查记录表。”
购房者因家庭琐事搁置办理贷款开发商认为购房者“单方面不配合”随后，意外发生。姜先生称自己在2020年2月受伤，导致韧带断裂、半月板破裂，丧失了劳动力，工作也没有了。“我在床上躺了三年左右，去年我妻子也和我离婚，等于说我这几年没有正式的工作了。”姜先生告诉红星新闻，因为家庭种种琐事，房贷申办当年被暂时搁置。
今年7月10日，姜先生联系上青州农村商业银行昭德支行的信贷经理朱某某，希望确定房贷能否批复。从姜先生提供的录音中红星新闻注意到，电话中朱某某表示由于姜先生并没有正式的工作，收入来源不稳定。“咱们说实话，你这个情况有点难办。”并且了解到姜先生在青州当地也无法找到贷款担保人时，朱某某表示办理房贷的难度非常大。“从各方面来说，你这都不是很好批。”
随后，青州景元置业负责房贷业务的经理钟某某给姜先生去电，在这份电话录音中红星新闻记者听到，钟某某说：“你这个房子确实做不了房贷。”“因为你没有还款能力，银行就不可能去做贷款。你这个（情况）哪个银行也做不了贷款。”随后钟某某建议姜先生联系公司，走退房流程。
姜先生表示，他在向青州景元置业申请退还首付款时，双方未能达成一致。
8月26日，红星新闻记者致电青州景元置业相关负责人陈经理，她表示贷款没能办下来是因为姜先生未能积极配合银行，所以导致一直未能获批。
8月26日，红星新闻记者致电青州市住建局，相关工作人员称开发商不愿意解除双方的商品房购买合同，因此不愿意退首付款。“青州景元置业方面认为，是姜先生单方面不配合银行提交材料，所以造成房贷未批准，我们也正在和银行沟通，打算今天（26日）下午一块去银行，了解清楚房贷一直未获批的原因是什么，再去协调开发商和当事人。”
银行：其不符合按揭贷款办理条件住建局将继续协调涉事企业退款
8月26日下午，姜先生与前妻以及青州市住建局的工作人员，一同来到青州农村商业银行昭德支行，姜先生将当天沟通做了录音记录。录音中，信贷经理朱某某告诉他：“贷款可以贷，你征信很好，一点问题也没有，也没有什么网络借贷，也没有逾期。”但是，当晚红星新闻记者联系朱某某时，对方却表示：“姜先生资料没准备全，我连他征信都没查到。”朱某某的说法得到了姜先生证实。
在26日下午的沟通中，因为办理房贷需要在家庭成员信息中写明其他家庭成员的身份信息，姜先生担心，以后房贷若有逾期，这可能会影响到其他家庭成员就业等问题。当天双方发生争执未果。
28日，在青州农村商业银行发言人刘某的协调下，姜先生来到青州农村商业银行驼山支行，行长邵某某接待了他，随后姜先生提供了身份证、户口本、离婚证、银行流水、微信支付宝流水、征信报告等资料。29日，青州农村商业银行回复红星新闻，根据姜先生提供的贷款资料进行审查，其不符合按揭贷款办理条件。
红星新闻从青州市住建局了解到，如果姜先生仍然要求退款，青州市住建局将继续协调涉事企业进行退款。“如果协调不成功，姜先生也可以咨询律师，通过司法维护自己的权益，因为合同里边第27条也约定，发生的争议由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解，或依法向房屋所在地人民法院起诉。”
律师分析：该不该退首付，首先看合同如何约定陕西汉廷律师事务所魏桢培律师认为，这是一起商品房买卖合同纠纷，首先应当看双方签订的合同中，有无对无法办理贷款的情形和处理方式进行特殊约定，如有约定则应当优先适用合同条款。例如，当前市场上常用的制式商品房买卖合同中，一般都会约定在买受人无法办理贷款时，应当由买受人负责自行筹集资金以现金方式补足尾款。在这种情况下，买受人有义务支付尾款，而不能主张解除合同。
魏桢培律师指出，双方合同若无特别约定，则应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，也即应当区分无法办理贷款，是由于哪一方当事人的原因，还是不可归责于双方的客观事由导致。对于前者而言，应视为该责任方违约，守约方不仅可以请求解除合同，还有权主张其赔偿损失；而后者只有在购房人没有过错的情况下，购房人才可以请求解除合同，开发商此时则应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。
上海段和段(西安)律师事务所尚文竹律师分析认为，青州景元置业与姜先生就购房事宜签订了《商品房买卖合同(预售)》，由此引发的争议通常可归为两类：一是合同中对因贷款无法办理而产生的违约责任有明确约定的情形。若《商品房买卖合同》中双方已明确约定，若因贷款无法办理导致合同无法继续履行，合同双方可依据合同中约定的解除条款解除合同。若双方无法通过协商解决争议，可诉诸法院。法院经审查后，若认定合同约定的解除条件已成立，合同自贷款银行通知购房者贷款申请未获批准之日起解除，出卖人应向购房者返还已收取的购房款项。
二是合同中未对贷款无法办理的情形作出明确约定的情形。例如，若因购房者个人原因导致银行不予批准贷款，通常情况下，《商品房买卖合同》解除后，首付款可退还，定金是否可退还取决于合同的具体约定，但购房者需承担相应的违约责任。或若政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与出卖人协商，协商不成合同上又没有约定的，购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求出卖人返还首付款及定金。
综上所述，关于《商品房买卖合同》签订后，若贷款未获批，购房者是否有权解除合同的问题，司法实践中，法院通常优先适用合同双方的约定。若合同中未有约定或相关条款被认定无效，法院将依据相关法律规定作出判决。
红星新闻记者 钟梦哲 胡闲鹤
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