关于房产与人口现状的一些投资思考
2019年社科院的一份报告里面写到，中国目前的房价收入比已经达到9.3，房地产对经济的拉动效应已经开始转变成抑制作用。这个结论很重要，我们再来结合一下人口问题来谈一下未来的影响。房产问题本质上是什么呢？本质上是属于投资，因为高房价本质上是一个蓄水池，将居民的收入储蓄在房产中，然后银行把钱借出去进行投资。但是，问题在于，投资的效应要持续增加，才能够匹配高房价，如果一旦经济下滑，那么收入下滑，人们的收入被房贷所压制，就没有钱去消费。有人说，没有钱消费，就省一点好了，反正钱在那里，未来再用就好了。但是，这种说法是不对的，因为钱从来都没有在那里停留，都是被用掉了，如果投资没有产生足够的效益，那么未来房产也不会有太大的增值。与此同时，个人没有钱消费，个人的投资，也就是私人投资也会被压缩，那么未来怎么能持续呢？在私人投资中，最为重要的就是人才与教育的投资，现在中国的问题在于，很多人被高房价所压制，导致没有动力去生孩子，十年以后这个社会没有足够的年轻人，就会导致劳动力成本上升，进而导致整个国家的竞争力下滑，从而导致投资也没有产生足够的效应。因为很多投资本身是有规模效应的，比方说中国的高铁，使用的人数越多，那么其成本越低，如果使用的人变少，那么成本就会大幅上涨。我们需要注意的是，2019年新生人口只有1500万，而这还是在放开二胎的情况下。所以，中国目前的人口问题非常棘手。还有一个问题，高房价会使得人们更加注重短期的经济效益，比方说一个刚毕业的年轻人，如果没有父母的资助，不可能去选择一些暂时收入很低但长期很有价值的行业，这就迫使产业的资源配置出现问题。与此同时，高房价还会导致贫富差距的拉大，那些没有房子的人，不得不支出大量的房租，或者背负大量的贷款，不敢冒险，只能让穷人更穷。更为重要的是，当下中国经济正在从过去的模式中转型。过去中国的产业，按照东亚的模式进行发展，由于起点比较低，可以少走很多弯路，投资的确定性和增长速度都很高。而转型升级以后的产业，一方面由于风险性更高，另一方面也面临西方发达国家的竞争和打压。所以，发展的速度下降是必然的。我们要记住一点，高房价的潜台词在于高增长，如果没有高增长，那么高房价也就没有了基础。这个和股票是一个道理，当公司业绩高速增长的时候，市盈率可以变得很高，但是一旦企业增长开始减速，那么估值就会变得很贵。另外，我们还需要注意的是，目前中国的城镇化已经达到了一个相对变盘的节点。人口流入大城市的速度在降低，没有大量新增的人口，城市的土地稀缺性就会下降，至少不会像目前一样。因此，我们需要关注的一点是，未来5年中国的房地产不可能再出现类似过去一样的高速增长，因为中国经济的体量已经不允许出现如此高的增速，但是我们这里提到的也只是一个相对而言的5年左右的周期。诸如美国在次贷危机之前，已经是一个增速相对比较慢的经济体，但是房价依然出现了快速的增长，这主要是因为投资活动大幅度增加，蓄水池的效应非常明显，投资的情绪在作怪，否则美国的房价和GDP增速是不匹配的。所以，中国除了一线和准一线城市，其他城市的房产投资需要谨慎。不过，我们也不必灰心，房产的机会仍然是有的。在既有房产的情况下，装修行业可能会面临一个比较不错的爆发期。另外，人口放开是迟早的事情，所以婴幼儿产业以及教育产业在未来可能会有非常不错的机会。https://p3-tt.byteimg.com/origin/pgc-image/84a836b08dc04ee788766b5f4637543f?from=pc来源：今日头条
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