房子白菜价，中国小城市将走向日本化？
上上周，小巴写了《“人造”的楼市慢牛已上路》，剖析 了楼市回暖迹象。上周，小巴写了《户籍限制放松：城市抢人才，楼市抢韭菜》，剖析 了户籍限制放松、城市抢人才，对楼市或有一定的拉动效应。
每次文章宣布 后，总能看到一些同学留言质疑：为什么永远看多楼市？
虽然小巴并未看多楼市，只是陈述客不雅 事实，但小巴也在反思，凡事总有两面性，喧嚣事后 ，终有落寞。
恰好，最近看到一些现象和数据，印证了这个想法。
下面，我们就来看看。
最近，黑龙江鹤岗房子白菜价引起了很年夜 的争议。
1.9万元就能买到55平方米的房子，每平方米仅345元。确实低得离谱，不过白菜价房子基本在远郊，多为棚改房，短期内无法办房产证。
实际情况是，本地 既有总价一两万的房子，也有四五十万乃至上百万的豪宅。
相比于一二线城市，鹤岗房价低是真的，下跌也是真的。
安居客数据显示，2019年3月鹤岗房价为1423元/㎡，环比下跌了29%。58同城数据显示，2019年1-3月，鹤岗房价几乎腰斩。
为此，有人搬出了“房价未来将如葱”的论断，也有人认为，三四线房价会开启下跌模式。那么，白菜价房子折射出了什么，来看看年夜 头的剖析 。
中国城市化进程（特别是1998年后的20年）波澜壮阔，是前所未有的。
城市化率从30%左右，提高到了60%左右，4.5亿人口进入了城市。其特征是：从一线城市到县城，甚至到小镇，人口都年夜 幅度增加。
但最近几年，城市化表示 出新特征：城市群特征和高铁网的虹吸特征，人口主要流向经济蓬勃 的城市群。
高铁网将中国的主要一二线城市置于同一平台比较性价比。
特别是，4月8日，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，证实并认可 了这两个特征的存在，并首次提到了“收缩型城市”的说法，城市生老病死也是全球城市成长 的基本纪律 之一。
由于城市群特征和高铁网的虹吸特征，未来中国，将弗成 避免涌现 一批，甚至数量不算少的“鬼城”“空城”。
主要散布 在北方，特别是东北家当 枯竭，人口净流出的能源和资源型工业城市，鹤岗是其中之一。
但不克不及 简单用三四线城市划分，在经济蓬勃 城市群中，三四线城市实际上是特年夜 城市和年夜 城市的行星和卫星，比如江苏昆山、浙江嘉兴等，这些城市的情况完全不合。
北方一些年夜 城市甚至二线城市，很多都涌现 人口年夜 量净流涌现 象，不排除涌现 中国的底特律，并且将成为历久 趋势。
在讨论鹤岗等城市时，很多人只留意到其“偏远地区”的属性，却忽视了重要的一点——资源型城市。
并非所有偏远地区的三四线城市房价都如此，比如四线城市云南玉溪楼市均价8000元左右。
资源型城市房子白菜价，实质 是经济成长 出了问题，饱受“资源诅咒”所困。
归根结底，这类城市更倾向于优先成长 资源型家当 ，对非资源型家当 的培育和成长 不敷 重视。一旦资源耗尽，先进制造业和办事 业没能成长 起来，最终拖累区域经济成长 ，也导致人口外流严重。
当决定一个城市成长 前景的两个基本盘——人口和家当 都涌现萎缩状态时，楼市进入穷冬 ，房子白菜价也就很正常。
所以，这些资源型城市房价白菜价态势是否会连续 下去，症结 取决于自身能否解脱 对资源的过度依赖，并实现本地 家当 的转型升级，迎合成长 年夜 势。倘若转型不胜利 ，恐怕房子白菜价真的会是一种历久 趋势。
其实，鹤岗房子白菜价并非个案，在中国偏远地区，类似的城市还有很多，比如黑龙江七台河、甘肃玉门、辽宁阜新等等，甚至部分地区比我们所能想象的加倍 低。
这让小巴想起了日本，据媒体报道，日本正面临着特殊的问题：房子比人多，部分农村甚至有很多“鬼屋”。
为了挽救一些即将消失的村镇，本地 采取“免费分房”政策，2014年，日本东京都的奥多摩町推出“空房库存计划”，其中划定 申请人必须许诺 出资对衡宇 进行改革 ，并永久假寓 该町。
奥多摩町空房
当下，中国楼市的情况是：小城市房价下降，空置严重；年夜 城市房价缓慢上涨，购房者纷纷排队摇号。
4月16日，国度 统计局宣布 70个年夜 中城市住宅销售价格更改 情况显示，3月70个年夜 中城市房价温和反弹，65个城市新房价格环比均上涨。
面对这样的情况，有人提出了一个不雅 点——中国小城市全面日本化，年夜 城市全面香港化，真的会这样吗？来看看年夜 头的剖析 。
说到底，房价涨跌背后的实质 是人口流动问题，当一个城市成为收缩型城市，人口连续 流出，房价就会下降，这在全球都普遍存在，比如美国就有最后只卖一美元的房子。
当然，也有通过实现城市家当 转型，遏制城市人口流出的胜利 案例。
所以，偏远地区乡村空心化，部分建筑物、楼宇涌现 闲置，即日本化趋势是存在的。
面对这种情况，要减少房地产市场的空间错配，不克不及 继续在人口流出城市做房产增量计划 ，甚至部分空置的房子要逐渐有序拆除。
关于年夜 城市是否香港化，完全取决于供给方的政策。
香港房价高存在一个特殊原因——70%为山地。土地开发受限，自己 又是岛屿，填海造地成本很高，导致房价很高，也推升了家当 和劳动力的成本。
但内地绝年夜 多半 人口流入的年夜 城市，包含 北京上海等一线城市，目前土地供给 少不是因为自然地舆 原因，而是因为政策限制，既限制了建设用地指标总量，也在既有的建设用地指标里偏向工业用地和商业地产。
这些情况导致住宅用地供给 数量相对不足，并且对住宅的建设存在较严格的容积率管束 。
综合以上，导致了房价上涨，未来这个趋势能否缓解，主要取决于供给侧是否转变 。
一个城市的房价水平由需求与供给因素配合 决定。
需求面因素主要看人口。城市在收入的上升空间、就业机会、城市宜居性、公共办事 等方面表示 越好，人口越容易流入，城市的高房价越有需求面支撑。
反应 到不合城市的房价水平差别 上，也是如此，小城市房价较低，年夜 城市则截然不合，政府想控制却很难控制住。
具体到每个城市的房价变更 ，同样可以从楼市需求和供给两个角度去看。
需求端：人口流向年夜 城市、年夜 都会 圈集聚。以鹤岗为例的东北地区，人口流出较多。
人口流出，一般说的是农民工和非城市户籍人口，但近些年东北人口流出的一个特殊现象是，高学历高技能人才流失，而这部分人的买房能力相对更高。也不排除一部分人在东北内部流动，但肯定是往东北的年夜 城市流入。
供给端：部分小城市的楼市调控没有那么严，甚至因为年夜 城市的限购限价的政策，一部分需求被引到了三四线小城市，甚至由于本地 政府和开发商不敷 理性，可能导致了房地产市场供给在短期内涌现 较快增加。
那么，这些城市人口流失严重，买房需求降低，供给 又在增加，两者相叠，未来房价下跌是正常的。
当我们说房地产泡沫时，未必房价高就代表泡沫严重，更重要的是看房价有没有需求来支撑。
可以用房价租金比（房子总价除以每月租金）来测算，比值越高，代表泡沫越严重。比如前段时间的廊坊，房价租金比将近1800，意味着泡沫较为严重。
从这个角度，一些没有实体经济、购房需求支撑的偏远城市，走向“日本化”的可能性还是存在的。
决定一个城市成长 前景的症结 因素是家当 和人才，而这些也在相当水平 上决定了城市房价的未来走势。
例如，海南三亚、云南丽江、广西北海等地也算小城市，但房价绝不会涌现 “全面日本化”趋势，因为旅游家当 极为蓬勃 ，会连续 获得外来人口青睐，房价自然不会暴跌。
真正可能“日本化”的是那些传统家当 占据主导的小城市，比如资源型城市等。
反不雅 年夜 城市，由于聚集着成熟的家当 与庞年夜 数量的人口，前景无须担心。
由于城市成长 日趋饱和，土地供给 越来越少，户籍制度摊开 促使人口流入，从历久 看房价或将会继续上涨。
当前年夜 城市房价的绝对水平已经很高了，而居民增收速度很难赶得上房价上涨速度，确实有向香港靠拢的可能，即“外面 上看光鲜靓丽，实则贫富撕裂，买不起房的年轻人越来越没有出头日，那些早上车的人，轻轻松松就拉开代际鸿沟。”
不过，国度 重复 强调并加以调控，未来年夜 城市的房价会逐渐向理性回归，而不是像前些年那般“疯涨”。
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