年夜 量中国买家涌入越南楼市 “地铁房”“学区房”受青睐
近年来越南成长 势头迅猛，日益受到海外资金追捧，依照 其他成熟市场的经验，其房地产市场成为海外投资者配置资产的重要选项。4月初的越南恰逢雨季，证券时报越南查询拜访 小组先后到越南首都河内市和最年夜 城市胡志明市走访了多处地产中介和楼盘，实地考察越南目前房地产行业的成长 现状，以及外国人、尤其是中国人在越南投资房产的情况。
海外资金掘金越南楼市
和中国类似，境外人士在越南可以通过正当 渠道买房。
来自浙江的吴疆在越南创建 了Myhome公司，立志打造越南房地产市场购买、装修、出租、二手房乃至金融办事 的一站式平台。他介绍，越南对于外国人开放购买不动产是从2015年的7月1号开始的，它开放了外籍的小我 或者是公司拥有越南的不动产。只需要有护照以及正当 进入越南的签证，外国人就可以购买公寓、办公楼，以及店面别墅等各类 类型的不动产。
新住房法的推出，对于在越南工作的外国人来说无疑是个利好。越南最年夜 房地产开发商Vinhomes一家一级署理 商吴晓蓉告诉记者，新政之后第一批吃螃蟹的人是韩国人和新加坡人。
越南外商投资增进 局(FIA)资料显示，截至2018年末，外商直接投资额中韩国、日本、新加坡排名前三，中国排在第七位。
记者在河内市一处成熟社区确实看到了不少来自日本、韩国、新加坡的自住客，他们年夜 多因工作、联姻等关系常驻越南。
需要注意的是，外国人购买越南衡宇 在比例上有一定的限制。吴疆表示，对于单一的公寓项目来说，外籍人士所能持有的套数不克不及 跨越 整个公寓项目的30%；对于别墅或者是联排别墅来说，一个项目外国人所持有的户数不克不及 跨越 总数的10%。另外，外国人拥有衡宇 所有权的期限，与越南人不合。对于外国人来说，自获得房产证起，所持衡宇 所有权最多不克不及 跨越 50年，另外可以依据政府的划定 申请延长一次，即100年。
据胡志明市一家二级地产署理 工作人员阮汉娜介绍，“外国人在产权50年到期前3个月可提议 申请延期；同时，如果在不到50年把房子卖给了越南人，产权又变回永久的。”
在越南买房，外国人普遍弗成 以解决 按揭，须依照 合同付款节点支付。期房一般可以在2年左右的时间里，分7~11次付款，并在没有领取房产证之前一共交付95%。
一位中资银行相关负责人对记者表示，越南划定 外国人的贷款期限和在越南的滞留时间一致。比如，一些韩国人可以在韩国银行按揭，是因为年夜 量韩国人在越南工作，可能有3~5年的工作签证，因此银行可以做一笔3~5年的贷款。
在交易税费方面，据吴疆介绍，首先购买的时候需要交衡宇 的保固费，有点类似于国内的维修基金，是房价的2%；另外在解决 房产证的时候，需要支付0.5%的印花税；另外一个牵涉到的税项是增值税，这个是房价的10%，一般直接计入楼价。
“简单来说，买房的时候我们要交2%的衡宇 保固费和0.5%的印花税，加起来一共是2.5%。”吴疆总结说。
他进一步弥补 称，持有期间是没有房产税的，但买了房子之后出租需要缴纳租金的10%，其中5%是VAT增值税，另外5%是小我 所得税；到最后把房子卖失落 的时候，要交2%的交易税，依照 其时 的交易金额来计算。目前没有资本利得税，也就是国内理解的增值税。越南有些项目是可以进行期房的转让的，这一点最好在购买之前与开发商进行确认，一般来说，将来转让的时候，是需要向开发商交一定的费用，然则 这笔费用相对来说不高。
中国买家比例连续 攀升
新住房法放宽了外国人在越南的购房条件，让市场步入新一轮的繁华 。近一两年海外投资者中，中国买家的比例在攀升。
吴疆说，“特别从去年开始，外国人中可能有40%左右来自中国。”
世邦魏理仕(CBRE)数据显示，2016~2018年间通过世邦魏理仕在越南购房的客户中，以自住为目的的购房行为占比逐年下降，2018年投资性购佃农 户占比已高达 80%。2018年通过CBRE配置住宅资产的客户中，海外投资者占比为77%，其中中国国籍投资者占比居首位，高达47%。
由于越南房地产市场没有限购政策，中国买家不仅比重攀升，出手也是延续了一贯的“年夜 手笔”。吴晓蓉举例称，位于河内市核心繁华地段的一高等公寓开盘当天中午外国人30%的指标就全部卖完，其中一位来自中国的买家一口气买了10套。
中国买家还把投资理念带到了越南：租售比、学区房、地铁沿线……一个都没有少。
越南的房地产市场主要集中在胡志明市和河内市。胡志明市是越南最年夜 的城市，是越南的经济、金融中心，同时也是越南经济贸易、交通、文化的中心，位置 相当于中国的上海。它原名西贡，在1975年改成胡志明市，在历史上曾经有过“东方巴黎”这样一个称呼。
胡志明市的房地产市场经过前两年的年夜 量投入，目前已经进入快速成长 期。自去年下半年以来，诸多楼盘纷纷采取抽签摇号的方法 售卖，地段好、品质高的楼盘往往一房难求。
阮汉娜介绍说，胡志明第一郡最贵的楼盘单价已经达9000美元~13000美元，最年夜 的户型达170平方米左右，目前外国人的指标已经售罄。
在胡志明第二郡，记者实地看了一处尚处于建设阶段的新楼盘，预计今年的8月份左右开盘，预计售价在2600美元/平方米起。
需要提及的是，在越南同样也有学区房的概念。例如，胡志明第四郡虽然毗邻第一郡，但由于没有国际学校，第四郡的房价远低于第一郡，一个距离第一郡约3公里的新楼盘，单价为2200美元~2750美元，不到第一郡均价的一半。
河内市是越南的首都及政治中心，也是越南第二年夜 城市。记者了解到，河内全部住宅均价在1300美元/平左右，市中心一家新加坡开发商开发的新楼盘最贵，单价在5000美元左右。
吴晓蓉带着记者参不雅 了目前在售的Vinhomes Smart City样板间，售价约1600美元/平，户型从单房至三房不等。
吴疆表示，经过研究比较 后发明 ，无论是看经济成长 水平 还是房地产市场，河内市的成长 水平与胡志明市基本都相差两年左右。然则 去年开始，年夜 量的国际性开发商开始纷纷进入河内。
值得注意的是，河内目前拥有越南第一条地铁——正进入试运行阶段。
“依照 中国的经验，买房选择地铁沿线，错不了。”吴疆说，越南的摩托年夜 军造成了很严重的城市拥堵，河内目前已经有几条主要的街道开始禁摩，成长 公共交通是年夜 势所趋，地铁沿线楼盘无疑具有更高的升值潜力。
不过，一位本地 中资企业负责人弥补 称，地铁沿线买房上略有文化差别 ，越南本地 人不一定喜欢地铁口的楼盘，“他们觉得地铁邻近 比较乱和吵。”
世邦魏理仕数据显示，通过其在越南购房的客户购房目的主要为投资后用来出租的比例跨越 60%，而为了增值仅占不到20%。
切实其实 ，越南房产的租金回报率相对较高。据Savills统计，2018年胡志明市高捧住 宅的投资回报为10%，包含 6%的资本利得和4%的租金收入；河内市的回报为8%，包含 3.5%的资本利得和4.5%的租金收入。
吴疆介绍说，越南房产的平均租金回报率年夜 概在6%~8%，河内地段好的总价80万人民币的两房公寓，租金在3700~4400元人民币左右，空置期约一个月，其中6、7月份是租房淡季，春节之后是旺季。租客中在越南工作的韩国人相对较多，他们公司专门有会韩语的员工就是为了租赁市场。写字楼的租金回报率更高，达10%~15%，不过一般不卖，租金也很贵，河内最贵的写字楼乐天年夜 厦一个月要60到65美元/平，对面的年夜 宇商务中心也要40美元/平。
炒房有风险
海外资金，特别是中国买家对于越南房地产市场的热情赓续 上涨，然则 在越南投资房地产需要注意以下几方面风险。
吴疆认为，首先最可能遇到的是建设的风险。不合的项目之间，开发商的实力不一，楼盘品质以及治理 有一定差别，因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商。避免买到烂尾楼及因开发商原因拿不到产权证。
吴晓蓉说，此前在胡志明产生 过一些买房纠纷，楼市火了以后项目太多，监管跟不上，然则 很多人交了定金楼盘建不起来，甚至交了房然则 一些项目不达标，没法解决 房产证等。
据了解，越南房地产在开发进程 中可以有土地典质 贷、开发贷、期房预售、建筑商垫资等多重加杠杆行为，项目如果卖得好，资金链一般不会有问题，但如果开发商步子迈得太年夜 ，挪用其他项目，一旦销售情况涌现 问题满盘皆输。
第二，是关于房产证的风险。阮汉娜表示，目前外国人在胡志明购买房子几乎没有人拿到了房产证。
据本地 房地产市场人士介绍，最近三年左右，在胡志明市也只有极少数外国人拿到了“红皮证”——即房产证。如果是越南本地 人，正常情况下，购房后只需要半年左右就能领到证。
不过，河内市的情况要稍微好一些，吴晓蓉在回答关于记者房产证的问题时，现场展示了一份中国买家前不久刚办下来一份房产证。“在河内，外国人是可以拿到房产证的，不过不一定所有楼盘都可以，需要甄别。”她说。
由于房产证问题或者楼盘外国人30%的额度被卖完了，越南房地产市场还滋生出了“长租协议”的灰色地带。
吴疆强调，这里存在较多的风险，产权在别人手里，如果开发商偷偷拿去典质 ，买家没有任何的保障；或者一房多卖；再或者升值之后不配合转让等等，皆有可能。
一位中资券商负责人告诉记者，一旦产生 纠纷，在越南打讼事 的维权成原形 对较高。
在证券时报记者采访进程 中，多位业内人士均表示，到新的市场，应当了解和遵守本地 的司法 ，依照 司法 律例 正当 合规投资。
第三，是来自司法 以及政策更改 的风险，一位中资银行相关负责人介绍，越南房地产市场一度涌现 过泡沫。越南的房地产基本上是从2005年开始起步，其时 的信贷扩张促使房地产市场逐步升温。2009年~2013年是越南房地产的调剂 期，2009年1月份越南政府宣布 了一个新政，引爆了其时 的房地产泡沫，使整体房价下跌了30%左右。
近年来，海外资金年夜 量涌入，房价涨幅明显，越南政府也开始出手调控楼市，主要针对房地产开发商的贷款环节进行窗口指导，流通环节暂时没有办法 。
第四，是汇率风险。与中国一样，越南属于资本项目未开放的外汇管束 的国度 ，它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此，我们需要及时存眷 越南的经济基本面，包含 进出口状况、外资流入状况(不要忽视侨汇的因素)，以及越南的外汇贮备 状况。2018年越南外汇贮备 已跨越 600亿美元，2018年进出口额近5000亿美元。
第五，流动性也是投资需要考虑的重要风险因素，越南的二手房市场尚处于萌芽状态，记者在越南走访的几天时间里，几乎没有看到线下实体的二手房中介门店。
一位中资企业负责人透露，一位中国人开办 了越南版链家，但目前成长 缓慢。
此外，记者在一周的调研进程 中发明 ，在越南中资公司工作的高管年夜 多半 都尚未在越南购买 房产，主要也是担心回国时处理 起来比较繁琐。
一位在越南从事地产工作的业内人士认为，二手房的不蓬勃 还与越南整体居民收入水平相关。虽然越南已经有部分人先充裕 了起来，但整体收入水平在2000~3000元人民币/月左右，这些动辄上万一平米的公寓楼对于年夜 部分刚需越南人而言依然比较昂贵。
证券时报
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