昨天，“超等 文件”下发！城市命运、楼市逻辑将被改写！
来源 |刘晓博说财经（liuxb929）
作者 |刘晓博
这份文件实在太重要了，它首次明确了中国城镇化2.0时代的很多重年夜 问题。
对于购房者来说，这份文件你必须细读；对于开发商来说，这份文件你要一个字一个字地剖析 。原因很简单，它将影响每小我 的财富，并将把一批开发商推向“万亿级企业”的新高度。
这就是发改委在2019年4月8日上午，通过官网方才 颁布 的《2019年新型城镇化建设重点任务》。
这虽然是一份年度文件，但很多提法是开创性的。
遗憾的是，媒体在报道这份文件的时候，只突出了“年夜 城市要全面取消落户限制”这一点，而忽略了更核心的内容。
下面，我将逐条剖析 文件的亮点。
1
到年夜 城市落户将加倍 容易
文件原文：
继续加年夜 户籍制度改革力度，在此前城区常住人口 100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口 100 万—300万的Ⅱ型年夜 城市要全面取消落户限制；城区常住人口 300 万—500万的Ⅰ型年夜 城市要全面摊开 放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超年夜 特年夜 城市要调剂 完善积分落户政策，年夜 幅增加落户范围 、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。允许租赁衡宇 的常住人口在城市公共户口落户。
中国官方依据 “城区常住人口”，把城市分为5个级别——跨越 1000万的是“超年夜 城市”；500到1000万的是“特年夜 城市”；100到500万的是“年夜 城市”；50到100万的是“中等城市”；50万以下的是“小城市”。
可以看出，官方的“年夜 城市”实际上是老庶民 不雅 念中的“中等城市”。它又以300万人为界限，分为“Ⅰ型年夜 城市”和“Ⅱ型年夜 城市”。“Ⅱ型年夜 城市”没有修建地铁的资格，比如惠州、珠海。这类城市“要全面取消落户限制”，意味着未来将有一年夜 批城市获得修建地铁资格。而“Ⅰ型年夜 城市”则是“全面摊开 放宽落户条件”。
事实上，西安、石家庄等一批“特年夜 城市”已经在执行“Ⅱ型年夜 城市”或者“Ⅰ型年夜 城市”的政策。也就是说，处所 政府在“抢人口”方面思想异常 解放，比发改委的划定 还要积极。这对于楼市当然是重年夜 利好，因为年夜 城市、特年夜 城市年夜 多有限购办法 ，降降低 户门槛就是“增加房票”。
2
城市群成长 受到重视
“成渝城市群”再次被放在凸出位置
众所周知，中国有四年夜 城市群——京津冀、粤港澳年夜 湾区、长三角和成渝。目前，京津冀、年夜 湾区都已经列入国度 战略，拿到了“中共中央国务院”联合下发的计划 纲领 。而新一轮长三角计划 ，也已经明确将纳入国度 战略，会有同样规格的计划 纲领 。
现在，轮到成渝了。发改委这份文件这样提到了城市群：
深入推进城市群成长 。有序实施城市群成长 计划 。加快京津冀协同成长 、长江三角洲区域一体化成长 、粤港澳年夜 湾区建设。
扎实开展成渝城市群成长 计划 实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量成长 的政策举措，培育形成新的重要增长极。
有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群成长 计划 实施，建立健全城市群协调协商机制。加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市群成长 计划 。
指导省内城市群有序成长 ，提高一体化建设水平。坚持以中心城市引领城市群成长 ，推动一些中心城市地区加快工业化城镇化，增强中心城市辐射带动力，形成高质量成长 的重要助推力。
看到了吧——成渝城市群零丁 有一段话来表述，而京津冀、长三角、年夜 湾区反而一笔带过，因为这三个说得太多了，不消 再说什么。至于成渝（成都—重庆）城市群会不会纳入国度 战略，拿到最高规格的计划 纲领 ，还有待不雅 察。但有一点是明确的，成渝是老四，这个位置 异常 稳固。
这也是实力决定的：成都汇聚资金正在切近亲近 4万亿，仅次于北上深广杭。而成都的后面就是重庆，也有3.7万亿以上，跨越 南京、苏州、天津、武汉。
早在2013年国度 发改委就计划 了“3+10”的13个城市群。所谓3，就是京津冀、长三角和年夜 湾区；10就是成渝、哈长（哈尔滨长春）、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆、天山北坡、滇中城市群。
估计徐州人有点失望，淮海城市群没有纳入。这可以理解，究竟 连“长株潭”都没有纳入，山东也没有拿到入场券。纳入的都有直辖市、省会城市或者国度 中心城市等为核心。
文件里的这两句话值得重视：坚持以中心城市引领城市群成长 ，增强中心城市辐射带动力。
看到了吧，中心城市会赓续 获得利好的。这就是为什么我2013年以来，一直建议年夜 家在“有显著人口增量的、高等 别城市”投资不动产的原因。事实上，早在2013年，我就多次撰文论述 “年夜 中小城市均衡成长 ”是一个梦，无法实现。城镇化进程 中失衡是常态，失衡（年夜 城市化）可以节约土地等资源。现在，这个意见逐步成为了国策。
3
关于城市圈的新提法
年夜 开发商的“超等 机遇”来了
“城市群+都会 圈”，已经被界说 为“新型城镇化”的核心内容。此前国度 已经下发过《关于培育成长 现代化都会 圈的指导意见》。在最新文件里，又这样提到了城市圈：
指导有关处所 编制实施都会 圈成长 计划 或重点领域专项计划 。探索建立中心城市牵头的都会 圈成长 协调推进机制。加快推进都会 圈交通基础设施一体化计划 建设。支持建设一体化成长 和承接家当 转移示范区。推动构建都会 圈互利共赢的税收分享机制和征管协调机制。勉励 社会资本介入 都会 圈建设与运营。在相符 土地用途管束 前提下，允许都会 圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。健全都会 圈商品房供给 体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。
文件明确：中心城市未来将在城市圈计划 、运作中施展 “牵头”作用。此前已经有一些探索，比如北京通州区拿下了河北廊坊北三县的计划 权，北三县唯通州区马首是瞻。在陕西，西安也代管了周边一些市县，获得了更直接的运营权。
未来，甚至连都会 圈的商品房供给 体系、房地产调控政策，都将进一步协调。事实上，很早以前我就建议过——比如在深莞惠这个都会 圈，要买通 住房体系。由于深圳太小，数百万深圳人住到东莞惠州势在必行。因此，深莞惠购房资格要建立“互认体系”，至少东莞和惠州不要对缴纳深圳社保、在深圳工作的购房人限购，对他们首次置业应该赐与 支持，这是双赢的。
“勉励 社会资本介入 都会 圈建设与运营”，这句话至关重要。都会 圈建设和运营，需要年夜 量资金，需要年夜 企业介入 。尤其是类似万科这种年夜 股东是国企、是地铁公司的房企，天然具有优势。因为让城市群酿成 “都会 圈”的，首先是轨道交通。所以，年夜 房企的机会来了。当然，非房企的年夜 企业，也可以介入 。不仅仅是建设，还包含 运营。
以前，开发商只是在“造城”。将来将获得“都会 圈建设和运营”的机会，年销售万亿级的企业将赓续 涌现，这是空前的重年夜 机遇。
4
文件首次提出“收缩型中小城市”
这份文件礼节性设立了“推动年夜 中小城市协调成长 ”的章节，其中有以下几点值得存眷 ：
超年夜 特年夜 城市要立足城市功能定位、防止无序蔓延，合理疏解中心城区非核心功能，推动家当 和人口向一小时交通圈地区扩散。
中小城市成长 要分类施策，都会 圈内和潜力型中小城市要提高家当 支撑能力、公共办事 品质，增进 人口就地就近城镇化；收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量计划 思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中；强化边疆 城市稳边戍边作用，推动公共资源倾斜性配置和对口支援；稳步增设一批中小城市，落实非县级政府驻地特年夜 镇设市。
这段话信息异常 丰富。首先，超年夜 、特年夜 城市要通过“一小时交通圈”纾解非核心功能。其次，中小城市要分类成长 。其中一类是“收缩型中小城市”，提出要“瘦身强体，转变惯性的增量计划 思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中”。
啥意思？
这事实上是要求“收缩型中小城市”要做小做精，不再盲目扩张面积，反而要把人口引导到中心城区，办法是公共资源先行。所以，相当一批村镇被放弃 ，只是时间问题。早在几年前，我就撰文指出，将来这些城镇的房子价值，就是拆除卖废品价格。
5
哪个城市“抢到了人口”
赐与 奖励、甚至升级
文件说：
在支配 中央和省级财务 转移支付时更多考虑农业转移人口落户数量，2019 年继续支配 中央财务 奖励资金支持落户较多地区。
全面落实城镇建设用地增加范围 与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策，在支配 各地区城镇新增建设用地范围 时，进一步增加上年度农业转移人口落户数量的权重，探索落户城镇的农村贫困人口在原籍宅基地复垦腾退的建设用地指标由输入地使用。
也就是说，抢到人口的城市，尤其是抢到了农村人口的城市（这相当于给国度 增加“城镇化率”），将赐与 资金、土地的奖励，这就是所谓的“人地钱挂钩政策”。资金是转移支付，就是中央财务 的补贴；土地是指城市建设用地的指标。
所以，城市之间的“抢人年夜 战”会日趋激烈。对于处所 官员来说，增量人口就是政绩，就是乌纱帽。而对于城市来说，增量人口就是未来。不抢增量人口，你就等着没落吧。
文件里还提出“稳步增设一批中小城市，落实非县级政府驻地特年夜 镇设市。稳妥有序调剂 城市市辖区”。这是啥意思？就是说，抢到了足够的人口，镇可以酿成 市，哪怕县（市）政府不在你这里。这就是所谓的“镇级市”。
这绝对是强刺激，想想看：镇长的头衔酿成 了“市长”，这是多么 荣耀？所以，抢人年夜 战只能越来越激烈。我猜测，第一批“镇级市”有可能在东莞、中山或者长三角一些城市率先涌现 。
最后总结一下：
发改委的这份最新文件清晰地告诉我们，城镇化仍然是当前“扩年夜 内需、稳增长”的重要手段。因为城镇化联系关系 着房地产，房地产是百业之王。
中国的新型城镇化实质上就是率先成长 “以年夜 城市为核心的都会 圈、城市群”，也就是做年夜 “核心城市”及其周边。
在这个进程 中，不仅仅开发商存在巨年夜 商机（开发商可以成为都会 圈的建设运营商），投资者也将获得巨年夜 机会。核心都会 圈内崛起的新市镇，其房价将涌现 巨年夜 升值空间。
“收缩型城市”概念首次提出意义深远，说明官方开始正视城市的“生老病死”和成长 极限。
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