央行金融时报：切忌炒作楼市“小阳春”
受2月春节因素和自己 较短的特点影响，环比数据参考意义容易失真。 视觉中国 图
近几周来，随同 着多项稳经济政策的落地，房地产市场也异常敏感。
深圳地产中介一月签8单挣20万元、北上广深楼市全面回暖、多地迎来“小阳春”的报道层出不穷，此前已持不雅 望态度或期待 购房自住的消费者开始觉得 不安或者紧急行动起来，似乎“抢跑入市”热潮重新掀起。
那么，这一轮楼市“小阳春”是否是房地产年夜 回暖的前奏呢？笔者认为，或许并非如此。
一是热点城市去年多经历了量价微跌，在政策放缓预期走强下微幅回升是市场正常波动，历久 走势有待进一步不雅 察。
受2月春节因素和自己 较短的特点影响，环比数据参考意义容易失真；新房房价则受政策限价等因素影响严重，因此二手房同比数据是一线城市房价更改 的重要不雅 察窗口。
而依据 该类指标比较 可知，自10·30新政以来，严格的限购政策、收紧的贷款、上行的利率等一系列控制性政策叠加多渠道供给的预期，一线城市房价坚持 平稳，甚至有所下行，不少非热门但也属市区范围内的房价回落幅度跨越 15%。而随着利率信号等政策涌现 松动，3月份的数据年夜 多有所回暖，但并非强势转向。
具体来看，北京楼市二手房3月成交量同比增长44%，但价格微幅更改 2%；上海则是从低谷回弹，今年3月上海二手房成交套数高达2.59万套，环比2月增长174%，同比去年3月增长55%，但价格比高点仍低15%以上；广州则连续 了平稳态势； 而深圳更是不合，与去年同期相比，3月深圳二手房成交同比下滑19%，整个一季度，深圳二手房成交同比下滑31%。
这种前期基数较低引发的反弹是否具有可连续 性，短期内要看未来政策的力度，同时也要考虑到各地正在建设中的限竞房、共有产权房、长租公寓等替代项目入市的情况。实际上，经过前两年政策的消化，不少热点地区也将迎来新的供给扩年夜 ，可能会影响这一轮涨势的延续性。
二是房企竞争格局日益明显，这也可能影响楼市供给和成长 新格局。
依据 中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，共有76家房企宣布 2018年年报，其中A股51家，港股25家。整体而言，A股房企平均利润上涨23%，但净利润率平均为11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。而就在不久前，不雅 点指数研究院宣布 的《2019中国房地产上市企业G30样本研究申报 》显示，截至2019年3月7日，中国房地产上市企业30强中，平均毛利率水平为27.82%，较去年提升1.58%，同时这个数字也是近4年新高。
毛利率和净利率无法直接比较，但前者增幅下降，后者平均利率上涨的背后，也能反应 出一个问题——房企的期间费用更改 较年夜 ，且明显呈上升趋势。
这种看似背离也并不令人意外。近两年来，楼市数据从整体上看坚持 平稳，但从一线到二线热点城市再到三、四线城市，也经历了几波成长 岑岭 ，毛利率涌现 上涨与该趋势坚持 一致；而与此同时，房企融资渠道也收窄收紧，不仅银行严查资金违规流入地产行业，包含 发债等多重渠道也连续 偏冷。
上述利润率与欠债 率齐涨的背后，是成长 分化、预期分化和结构转型期多重因素叠加的结果，同时也是行业风险的一个警示信号：除了头部的年夜 型房企因其土地资源贮备 相对雄厚且融资议价能力较高，具有明显的竞争优势外，包含 一些老牌房企、中小房企在内的企业可能会迎来更艰难的时刻，而如何尽可能让行业坚持 良性运转，各级政府也应及早准备预案，避免地产行业成长 起伏影响消费者权益、金融稳定等多领域成长 。
在这一配景 下，房企的战略选择也涌现 了分化。包含 龙头房企在内的企业有选择加速多元化战略，也有像万科这样进行战略收缩——停止多项未获得自力 明显收益的项目；有青睐一、二线城市成长 趋势和人口红利，迎着高价而上的；也有积极结构 三、四线城市。这种分化选择的背后实质上是房企在用真金白银投票，注解 自己对未来楼市成长 格局的不合态度，而这种多元化的选择与此前年夜 一统式的冲楼王、囤土地 表示 显然年夜 有不合。
楼市冷暖关乎全民，也影响全社会。稍有风吹草动，便有较年夜 影响。因此，近期热点城市的楼市“小阳春”信号引发烧 烈讨论并不稀奇。但与此同时，如果只存眷 单一月份的异动，就过度炒作，甚至有相关从业人员再次宣传 “抢跑入场”和“飞涨论”，显然并弗成 取，而这种舆论推热的楼市升温可能在一段时间内组成 “刚需压力”，对市场的平稳健康成长 无益。
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