物业公司对规模的追逐永无止境｜麻辣地产
大多数开发商没有想到，又脏又累、利润从毛钱为单位抠出来的物业管理行业，会成为资本市场的宠儿，开发商稳定现金流的压舱石之一。算上最新上市的奥园健康，不算A股，仅在港上市的物业管理公司就有12家。2014年4月，彩生活准备作为物业第一股上市时，总管理面积只有1.26亿平方米左右。近五年过去，彩生活2018年度业绩公告显示，集团的管理面积已达11.22亿平方米。11.22亿平方米是什么概念？彩生活执行董事兼行政总裁唐学斌对着一众来自香港的分析师说，是香港所有物业管理面积的两倍。彩生活已经是中国最大的物业管理公司，放眼全球，恐怕也难有同行规模能与之比肩。排在彩生活之后的，是万科物业，据其官网资料显示，截至2018年12月底，万科物业合同面积突破5.3亿平方米，服务480万户家庭，超1584万人口。即便是佛系的中海物业，2018年度管理的建筑面积也由1.28亿平方米增加至1.41亿平方米。回看那些上市的物业公司招股书，募资净得金额的大头，无一不是去收购合并，扩大规模——例如最新上市的两家，奥园健康能筹集到的资金净额的62%将用于收购或投资第三方物业公司，来扩大商业运营规模及填充物业管理服务组合；滨江服务将所得款项净额的35%用以收购物业公司或物业管理相关业务的公司。过去一年，大手笔收购的物业公司就有雅生活服务、南都物业、碧桂园服务等。物业管理的规模争夺的白热化程度，并不逊色于开发商在销售规模上的热衷度。其根本在于，无论是走对物的管理路线，还是要做人的服务，规模都是基础，只有规模扩大，物业管理面积扩大收费基础增厚，物业公司服务的人群数量变多，增值服务才能扩大入口和流量。问题的关键在于，物业管理领域有没有一条数学方程式，在追求盈利最大化的路上，有没有关于规模的最优解。笔者向彩生活请教，但唐学斌给出的答案是，没有。彩生活定下的目标是，到2020年，管理面积达20亿平方米。他说，物业管理的规模没有边界，没有最舒服的状态，规模是越大越好。但规模一旦扩展到足够大，管理难题怎么解决，规模不经济的问题怎么解决？以彩生活为例，截止至2018年底，彩生活聘用驻场人员超过56000名，但2017年底驻场人员还不足39000名，仅仅一年，随着公司管理规模增长，便增加了17000名驻场员工。再加上社保入税，物业公司的成本迅猛上涨。唐学斌认可许多行业会出现规模不经济的现象，原因在于管理成本越来越高，但他也表示互联网时代物业行业已走出这个怪圈。“我们的办法是，把管理系统搭建成平台，彩生活旗下几千个项目，但会计和出纳不需要几千个，平台把出纳的活把都干了，实现了无现金的支出。但未来还是希望组织机构更扁平化，如公司一个平台有500个财务人员，3年后希望能压缩到50个。”这也侧面佐证，作为劳动密集型行业，广泛应用互联网技术建设管理系统、平台，优化人员、提高效率，是物业公司减少成本，增厚利润的必要动作。至于白热化的规模竞争背景下，如果才能提高规模，则是新的难题。可以肯定的是，当收购成本越来越高，交易越来越难时，收购已不是一门好生意。这时平台增长的出路应在小股操盘合作、品牌输出等途径上。在成熟至斯的房地产开发领域中，开发商也是经过了近二十年的高速发展，经过了求规模求周转路上的意外事件，才认识到管理系统的失控，开始生出慢下来的反思意识。但这也并不意味着要开发商们要收缩规模。或许，待物业公司的平台系统搭建完善，管理能力完全匹配上管理规模后，这个由房地产开发衍生出的行业，能一改其劳动密集的面容，把规模变成流量入口，在估值和利润表现上都闯出新天。
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